Criterios generales y avances en la reglamentación de los nuevos derechos reales de Conjuntos Inmobiliarios y Superficie

Introducción

El Código Civil y Comercial de la Nación fue aprobado por el Congreso Nacional el 1 de octubre de 2014, mediante la Ley N° 26.994, promulgada el 7 de octubre de 2014, y entró en vigencia a partir del 1 de agosto de 2015. 

Este Código creó nuevos derechos reales, enumerados en su totalidad en el artículo 1887, sobre los cuales nos hemos referido en otras entradas. Por esta razón, es de particular importancia conocer cuales son los criterios generales aplicados para la registración catastral de los objetos de los derechos reales -enfocando particularmente en los Conjuntos Inmobiliarios y la Superficie-, y finalmente presentar un relevamiento de la normativa desarrollada a la fecha, que ha surgido como consecuencia de la instrumentación de estas nuevas figuras jurídicas.

Conjuntos Inmobiliarios

El artículo 2075 que refiere al marco legal señala que deben someterse a las normas establecidas para el derecho real de propiedad horizontal y, seguidamente aclara, con las modificaciones que se establecen para estos desarrollos inmobiliarios, a los  fines de conformar un “derecho real de propiedad horizontal especial”.

El agregado de la palabra especial, debe interpretarse desde las dos principales diferencias que lo separan de la propiedad horizontal común:

• el terreno sobre el que se asienta la unidad funcional es parte privativa (arts. 2076 y 2077); y

• no se exige que las unidades funcionales estén construidas (art. 2077).

Recordemos que en la propiedad horizontal el terreno (la parcela) dónde se asienta el edificio es parte necesariamente común (art. 2041 inciso a), y que este derecho real recae sobre un inmueble edificado. 

No obstante, frente a los aspectos divisorios de los conjuntos inmobiliarios debe atenderse a lo regulado para el derecho de propiedad horizontal común, sobre todo lo relacionado con el estado de indivisión forzosa y perpetua entre las partes privativas y comunes, que son interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2074).

En función de estos principios, el plano de mensura para afectar al régimen de conjuntos inmobiliarios o propiedad horizontal especial debe especificar las partes comunes, las partes comunes de uso exclusivo y partes privativas, aunque no existe necesidad de distinguir entre superficies cubiertas y semicubiertas.

En cuanto a los porcentajes de copropiedad sobre la parcela origen, pueden ser determinados como el cociente entre cada unidad funcional o parte privativa libre de mejoras y la superficie total del inmueble. De esta manera, la proporcionalidad no sufrirá modificaciones cuando se incorporen o amplíen construcciones en las unidades funcionales.

Respecto a la valuación catastral aplicable a cada unidad funcional, sería la sumatoria del porcentaje de copropiedad de la tierra libre de mejoras, más las construcciones que correspondan a cada una.

Para las obras de urbanización de las vías de circulación internas como para la ejecución de las redes de servicios públicos, entran en juego las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción (art. 2075). Las referidas obras armonizan con el art. 2077, ya que las unidades funcionales deben “reunir los requisitos de independencia funcional según su destino” y “salida a vía pública por vía directa o indirecta”. Es decir que para cumplir con el primer requisito se requiere necesariamente tener acceso a las redes de servicios, en tanto que para el segundo requisito son necesarias las calles internas del conjunto inmobiliario para disponer de salida a calle pública.

En función todo lo expuesto, este derecho real está perfectamente adaptado para aplicarse a urbanizaciones cerradas con construcciones aisladas o dispersas espacialmente, dónde lo edificado pasa a ser un elemento secundario no principal, a diferencia de lo que sucede en la propiedad horizontal tradicional aplicable a la división de edificios de pisos o departamentos. Por esta razón, es que el plano de mensura se asemeja al de un loteo tradicional, más que a un plano para afectar al régimen de propiedad horizontal común.

Queda en manos de los gobiernos jurisdiccionales (Provinciales / Municipales según corresponda) determinar las normas administrativas sobre las zonas autorizadas y demás aspectos urbanísticos (Art. 2075), al igual que su localización y la materialización de los límites perimetrales e infraestructura para el control de acceso (art. 2079). 

Derecho Real de Superficie

Como este derecho es de naturaleza temporaria y se constituye sobre un inmueble ajeno (art. 2114), los objetos que derivan de su registración catastral se denominan subparcelas, aunque sus elementos constitutivos pueden considerarse equivalentes a los de parcela, tal como se indican en el art. 5° de la Ley Nacional N° 26209.

El art. 2116 señala que el derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, a partir de esto proceden dos situaciones posibles:

• que la superficie se constituya sobre la totalidad de la parcela, o

• que la superficie se constituya sobre una parte de la parcela, que debe ser determinada.

Por tratarse básicamente de una afectación al objeto del derecho real de dominio, desde el punto de vista catastral hay que observar en primer lugar, que la parcela sobre la que va a tener asiento la superficie posea estado parcelario determinado o vigente a la fecha de su constitución.

Cuando que se cumpla dicho requisito y la afectación tenga alcance a la totalidad de la parcela, no se requiere presentar plano de mensura.  En esos casos, el catastro jurisdiccional definirá la forma de documentar el registro del objeto territorial legal correspondiente al dominio desmembrado.

Para el caso que la superficie se constituya sobre una parte de la parcela, se debe atender al principio de especialidad determinando por plano de mensura la subparcela, que localice y demarque la afectación dentro del área mayor de la parcela origen.   

Como en cualquier caso las subparcelas deben asociarse al registro de las parcelas dominiales que afectan,  aparece razonable y práctico asignar la misma nomenclatura catastral que corresponde a las parcelas origen, más el agregado de cuatro caracteres alfanuméricos, por ejemplo, SC01, SP01, SF01, en el que las letras indican superficie y modalidad C= construir, P= plantar o F= forestar, y los números indican el orden de superficies constituidas sobre una parcela, que puede ser una o varias. Es igualmente válido el criterio de utilizar solo tres caracteres, uno para indicar la superficie y el resto para los números de orden, prescindiendo de incluir la modalidad.

Respecto al aspecto tributario, dado que el derecho de superficie implica una suspensión temporal del principio de accesión y que el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada de la titularidad del suelo (Art. 2115), es razonable que los tributos inmobiliarios queden desdoblados o sean objeto de tratamiento independiente.

La base imponible para la propiedad superficiaria incluye el valor de las accesiones o mejoras, dado que es propio del superficiario lo plantado, forestado o construido por él o lo adquirido (Art. 2115). Lo que queda en duda es cómo tributaría el suelo, en razón de que el dominio útil lo ejerce el superficiario. Por este motivo, podría pensarse en la aplicación de un porcentaje del valor de la tierra en el área sobre la que se constituye el derecho de superficie, lo cual a su vez generaría una disminución en el valor del suelo, en todo o en parte, de la parcela dominial según cómo se constituya la afectación.

Finalmente, quedan abiertos algunos interrogantes respecto al rol de las autoridades municipales en el control y visación de la creación de subparcelas de derecho superficiario. No obstante, parece razonable la aplicación de indicadores urbanísticos para el caso de las construcciones, y la observación de usos del suelo que sean admitidos en las zonificaciones o códigos de planeamiento para todas las modalidades. Por otro lado, es evidente que al no producirse subdivisiones del suelo, sino polígonos o áreas determinadas de aprovechamiento, no resulte necesaria la aplicación de normas administrativas que regulen las medidas y superficies mínimas que, por otra parte, son aplicables a las parcelas. 

Avances en la reglamentación

A tres años de la entrada en vigencia del nuevo Código, y en base a una búsqueda efectuada en la red, se han encontrado las siguientes reglamentaciones por Provincia, separadas por institución catastral y registral, y por derecho real de Conjuntos Inmobiliarios y Superficie:

Provincias	Conjuntos Inmobiliarios		Superficie
	Catastro	Registro	Catastro	Registro
Buenos Aires	Resolución Normativa N° 24-18 ARBA		Resolución Normativa N° 9-18 ARBA	Disposición Técnico Registral N° 21/2016 DPRP
Ciudad Autónoma de Buenos Aires			Resolución N° 546 / SSREGIC / 16	Disposición Técnico Registral N° 15/2016
Córdoba	Resolución Normativa N° 01-2015	Normativa Técnico Registral N° 4/2015	Resolución Normativa N° 01-2015	Normativa Técnico Registral N° 4/2015
Corrientes			Disposición N° 125-2005 (aplicable al DR Sup. Forestal)
La Pampa				Disposición Técnico Registral N° 02/2017
Mendoza	Resolución General ATM 59/2016		Resolución General ATM 73/2016
Misiones	Disposición N° 125-2015
Neuquén			Ordenanza N° 13500 – Municipalidad de Neuquén	Resolución Técnico Registral N° 01/16
Río Negro	Resolución ART N° 204-2016		Resolución 047-05 (Consolidada 2016)
Santa Fe	Decreto N° 1309/2017		Decreto N° 1309/2017
San Luis	Resolución N° 53 – DPCyTF - 2016	Disposición Técnico Registral N° 2/2015	Resolución N° 53 – DPCyTF - 2016
San Juan	Resolución N° 2668 – DGC - 16
Tucumán	Resolución N° 1363-2015

Fuentes consultadas:

Consejo Federal del Catastro (2018), Taller de abordaje sobre Derecho real de Superficie y Conjuntos Inmobiliarios,

http://cfcatastro.com.ar/sitio/index.php/news/novedades-historicas/21-taller-de-abordaje-sobre-derecho-real-de-superficie-y-conjuntos-inmobiliarios, consultado el 22 de septiembre de 2018.

República Argentina. Ley Nacional N° 26.994, aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación.

Sitios web de los organismos catastrales y registrales listados en el cuadro precedente.-