En Brasil los gobiernos locales tienen la
competencia para gestionar los catastros urbanos. De los más de 5.500
municipios, 1.111 no tienen catastro y 3.300 tienen catastro informatizado sin
georreferenciación (IRTDPJ, 2022), por lo que ya en el año 2009 se realizó un
primer intento para establecer unas directrices que impulsaran y orientaran su
desarrollo en base a un conjunto mínimo de estándares.
Dicha acción del Gobierno Federal representó un esfuerzo muy importante para establecer por primera vez un marco regulatorio para el catastro urbano en el país que, por su carácter voluntario y no obligatorio, tuvo poca repercusión a pesar de haber sido utilizado en varios proyectos en curso en aquel momento. Habiendo transcurrido más de una década de esa iniciativa, y con la finalidad de renovar el esfuerzo e introducir mejoras en cuanto al perfeccionamiento de su base conceptual y aplicabilidad, es que el Ministerio de Desarrollo Regional (MDR) aprobó nuevas directrices para la creación, establecimiento y actualización del Catastro Territorial Multifinalitario (CTM) a nivel nacional para todos los municipios brasileños. Estos lineamientos fueron instituidos por medio de la Ordenanza N° 3.242 sancionada en noviembre de 2022.
En el Capítulo I sobre Disposiciones Generales, se define al Catastro Territorial como el inventario oficial y sistemático de las parcelas del municipio, siendo asimismo la base geométrica de todos los registros temáticos de la jurisdicción, los cuales son administrados por diferentes organismos públicos o privados y comprenden conjuntos de datos relacionados con las parcelas sobre aspectos sociales, ambientales, habitacionales y redes de infraestructura, entre otros. El modelo CTM articula a ambos registros a través de sistemas de información que hacen interoperables las bases de datos geoespaciales y alfanuméricas de diferentes instituciones.
En el capítulo II se define a la parcela como
la representación de una porción territorial de extensión continua, que tiene
como elementos definitorios: I) las coordenadas de los vértices de los límites
vinculadas al sistema geodésico brasileño, II) un código de identificación
único, III) los derechos individuales o colectivos que le dan origen y, IV) los
identificadores que permiten el relacionamiento con los registros temáticos.
Como novedad la Ordenanza introduce una
diferenciación entre parcela certificada y no certificada, siendo la primera
aquella cuyos límites fueron obtenidos a través de un levantamiento de campo
con apoyo geodésico, con una exactitud establecida en una norma específica, y
que representa los límites legales o de hecho para que sea posible matricularla
en el registro inmobiliario. La modificación física de las parcelas debe ser
considerada en los procesos de actualización del catastro, generando inmuebles
certificados. La parcela certificada debe pasar por un proceso que garantice
que los límites fijados sean compatibles con la causa jurídica que da origen a la propiedad, y que no haya superposición ni huecos respecto a parcelas linderas previamente
registradas.
La parcela no certificada es aquella que tiene origen en bases de datos existentes, o que ha sido determinada a través de métodos de levantamiento expeditivos que no se ajustan a una exactitud posicional compatible como la definida en un estándar específico. Si bien las parcelas certificadas y las no certificadas deben integrar la base de datos catastral, las directrices prevén que las parcelas certificadas deben sustituir progresivamente a las no certificadas. En cuanto a los objetos territoriales son considerados aquellos que sirven para identificar las afectaciones (ej: cargas o gravámenes) que recaen sobre las parcelas, como las restricciones al dominio, servidumbres y regulaciones ambientales, entre otras.
El capítulo III aborda el tema de los datos catastrales, que los define como la representación y caracterización de las parcelas y objetos territoriales. Con relación a las parcelas, los datos catastrales corresponden a los vértices de los límites, que definen una identificación posicional, la geometría del polígono y los atributos alfanuméricos. En las parcelas certificadas deben codificarse cada uno de los vértices del polígono de límites, en tanto que en las parcelas no certificadas los vértices no se codifican, siendo definidas por su geometría y ubicación. La estructuración o actualización de la base catastral a través de un barrido masivo, no excluye la implementación de procedimientos de certificación de parcelas. Complementariamente, las directrices contemplan que el CTM debe contener los datos necesarios para la gestión del territorio y observar la estructuración de metadatos de conformidad a lo recomendado por la Infraestructura Nacional de Datos Espaciales (INDE).
El capítulo IV trata sobre la valuación de inmuebles, señalando que la asignación de valores debe estar basada, siempre que sea posible, en el análisis de los precios practicados en el mercado inmobiliario, siendo éste un proceso técnico apoyado en métodos capaces de estimar el valor de mercado de las parcelas. El objetivo de las tareas de valuación para fines tributarios es estimar el valor de mercado, de manera de asegurar la equidad, la isonomía, la justicia fiscal y la justicia social. Los lineamientos prescriben que los valores aplicados a la tributación inmobiliaria deben ser actualizados, como máximo, cada cuatro años, y que su desempeño debe ser monitoreado por medio del nivel y del grado de uniformidad de las valuaciones, calculados para una muestra de datos representativa en la que se compara el valor catastral con los precios de mercado. Los gobiernos locales pueden crear un Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) que es un sistema de información abierto, destinado a la recolección y el almacenamiento de datos de mercado sobre una base temporal continua o utilizar bases de datos existentes, para realizar un seguimiento del desempeño de las valuaciones, su actualización y revisión de los valores catastrales.
El capítulo V está dedicado a la gestión del CTM, señalando que la multifinalidad se logra a través de un proceso abierto y evolutivo de integración gradual e interoperabilidad entre diferentes actores y datos temáticos a lo largo del tiempo. Corresponde a la Administración Municipal conformar un equipo técnico local debidamente capacitado, integrado por miembros de las distintas unidades administrativas y eventualmente empresas de servicios urbanos, con el fin de velar por la aplicación de las normas catastrales y mantener la integridad y la actualidad de los datos. Queda abierta la posibilidad que los municipios formen consorcios o se agrupen con otros municipios, a fin de atender a las disposiciones contenidas en las directrices. La Administración Municipal debe establecer un intercambio sistemático de informaciones con los servicios notariales y registrales, a fin de mantener actualizados los datos sobre la situación jurídica de los inmuebles, y proporcionar la información del CTM a los ciudadanos observando las restricciones legales vigentes.
Tratándose de una normativa de presupuestos mínimos
se extraña que no se haya incluido dentro de sus disposiciones, un diccionario
de datos que actúe como especificación técnica que permita normalizar el contenido
del Catastro Territorial, para dar lugar a una generación de capas de datos
geoespaciales y de atributos relativamente armonizada para todas las
jurisdicciones.
Fuentes consultadas y referencias:
Instituto de Registro de Títulos y Documentos y Personas Jurídicas de Brasil (IRTDPJ) (2022). Gobierno Federal lanza Sistema Nacional de Gestión de Informaciones Territoriales, https://irtdpjbrasil.org.br/receita-federal-lanca-sistema-nacional-de-gestao-de-informacoes-territoriais-sinter-undefined-rfb
Gobierno de Brasil, Prensa Nacional (2022). Portaria N° 3.242, de 9 de Noviembre de 2022, Aprova as diretrizes para a criação, a instituição e a atualização do Cadastro Territorial Multifinalitário - CTM, nos municípios brasileiros, https://www.in.gov.br/web/dou/-/portaria-n-3.242-de-9-de-novembro-de-2022-443240087
