Módulo de Valuaciones del Modelo para el ámbito de la Administración del Territorio (LADM)

Se trata de una propuesta de trabajo de un grupo de expertos internacionales, para incluir en una nueva edición del Modelo para el ámbito de la Administración del Territorio (en adelante LADM = Land Administration Domain Model), un extensión sobre el Aspecto Económico del Catastro o, más concretamente, un Módulo sobre Valuaciones. 

Está previsto que dicha extensión forme parte de la versión revisada del LADM 2.0, según el procedimiento de mantenimiento periódico de la Organización Internacional de Estándares (ISO). El desarrollo de este trabajo ha requerido de la colaboración de una gran cantidad de países, y de organizaciones tales como el Consejo de Normas Internacionales de Valuación (IVSC), la Asociación Internacional de Peritos Valuadores (IAAO), y la Coalición de Normas Internacionales de Medición de Inmuebles (IPMSC). 

La metodología de investigación como viene definida en el documento fuente (Kara, A., et al, 2018), consideró en una primera etapa la identificación del vocabulario y semántica utilizados en el dominio de las valuaciones inmobiliarias, cuyo resultado fue un Tesauro de Términos. La segunda etapa abordó la experiencia de los países con sus sistemas de valuación y la aplicación de tasas o alícuotas, siendo su resultado una descripción de los diferentes sistemas de valuación aplicados. En una tercera etapa se ejecutó una evaluación de los datos más comunes para los requerimientos de la valuación con fines fiscales o catastrales, obteniendo como resultado un estándar de datos base para incorporar al modelo de información de valuación. Ya en la cuarta etapa de desarrolla dicho modelo para obtener como resultado final un Modelo Conceptual de Valuación basado en el estándar LADM.  

Este modelo lleva el prefijo VM_ (de Valuation Model) en los diagramas de clases  que pueden observarse en la siguiente figura. Además de las nuevas clases y de los atributos de cada una de ellas, se introdujeron sus relaciones y restricciones, todo lo cual proporciona un modelo base para la gestión de datos sobre las partes (personas físicas o jurídicas) involucradas en las prácticas de valuación, las unidades que son objeto de valuación y las características requeridas en las aplicaciones. 

Modelo de Valuación y Clases Relacionadas. Fuente: Kara, A., ÇADA, V., Lemmen, C., IIKDA, Ü., van Oosterom, P., & Stubkjær, E. (2018).

Debe observarse que el modelo se centra exclusivamente en valuaciones administrativas relacionadas con la determinación del impuesto inmobiliario o predial, excluyendo a otras actividades de valuación tanto del sector público como del privado.

El objeto de la valuación puede ser (a) solo suelo, (b) solo mejoras, (c) tierra y mejoras juntas en una parcela, y (d) tierra y mejoras juntas como propiedad dentro de un condominio. Por lo tanto, el modelo de extensión desarrollado propone una clase primaria VM_ValuationUnit y VM_Parcel, VM_AbstractBuilding y VM_CondominiumUnit como subclases para representar parcelas, edificios y unidades de condominio respectivamente, junto a sus características tal como sean requeridas por las autoridades catastrales u otros organismos encargados de las valuaciones administrativas.

La clase VM_ValuationUnit representa la unidad de registro básica en las bases de datos de valuación y se encuentra asociada con la clase  LA_BAUnit (*), que denota la unidad de registro básica para los sistemas catastrales y que cumple el papel de relacionar la extensión del Modelo de Valuaciones con la versión actual del LADM. Debido a que las constantes creadas para el atributo valuationUnitType de la clase VM_ValuationUnit, el modelo facilita el registro de datos solo para las unidades seleccionadas de acuerdo a su correspondiente base impositiva, por ejemplo solo suelo o solo parcelas, o solo edificios, o parcelas y edificios en conjunto o condominios.  

La clase VM_AbstractBuilding representa a los edificios o partes de éstos y sus características, y posee atributos tales como superficie, tipo de uso, número de unidades de construcción o vivienda y número de pisos, entre otros. Para completar las cualidades de los edificios que afectan su valor,  VM_AbstractBuilding se relaciona con las clases de listas de códigos VM_BuildingUseType, VM_ConstructionMaterialType, VM_FacadeMaterialType, VM_HeatingSystemSource, VM_HeatingPerformanceType, y

VM_EnergyPerformanceValue. A continuación, se muestran algunos ejemplos de estas traducidos al español:

 Lista de códigos para determinar las características de los Edificios. Fuente: Kara, A., ÇADA, V., Lemmen, C., IIKDA, Ü., van Oosterom, P., & Stubkjær, E. (2018).

Las unidades de valuación pueden agruparse según zonas (por ejemplo, divisiones administrativas, zonas de mercado, etc.) que tienen características económicas y ambientales similares, o están categorizadas de acuerdo con su funcionalidad o destino, por ejemplo, comerciales, residenciales, industriales, agrícolas, etc. Además, los modelos de valuación masiva y su análisis de evaluación de calidad, pueden emplearse para dichos grupos en lugar de unidades individuales. Este problema es considerado por la clase VM_ValuationUnitGroup, que incluye un identificador y atributos de tipo, esta clase no solo agrupa a unidades de valuación relacionadas espacialmente, sino también unidades espacialmente no relacionadas que tienen características similares, como los inmuebles destinados a actividades comerciales.

Respecto a los métodos de valuación, el valor de las unidades puede estimarse mediante diferentes técnicas, como la comparación de ventas, el método del costo y el método de capitalización de ingresos, ya sea a través de procedimientos de valuación individuales o masivos. Por lo tanto, el atributo valuationApproach y el tipo de datos VM_ValuationApproach correspondiente, que también es compatible con los tipos de datos VM_SalesComparisonApproach, VM_IncomeApproach y VM_CostApproach, están diseñados para especificar la información o parámetros de cada uno de los métodos de valuación mencionados.

El Modelo de Valuación también permite especificar la información relacionada con la valuación masiva por medio de la clase VM_MassAppraisal y, a través de esta, acceder a toda la información referente al desempeño o performance de esa actividad.  Como se puede observar en la siguiente figura  VM_MassAppraisalPerformance, contiene atributos tales como la fecha del análisis de la evaluación, tamaño de muestra, medidas para el nivel de evaluación (media, mediana, media ponderada), medidas para la uniformidad de valuación (coeficiente de dispersión, coeficiente de variación, desviación absoluta media, desviación estándar, etc.), y los valores obtenidos para las mediciones seleccionadas se pueden registrar en la clase VM_MassAppraisalPerformance. Asimismo debemos observar que a través de la lista de códigos VM_MassAppraisalAnalysisType, se pueden seleccionar los modelos matemáticos utilizados para realizar el análisis estadístico (análisis de regresión múltiple,  análisis de series temporales y análisis de conglomerados, entre otros).

 Clase tipo de dato para evaluar el desempeño de la Valuación Masiva y sus listas de códigos asociada. Fuente: Kara, A., ÇADA, V., Lemmen, C., IIKDA, Ü., van Oosterom, P., & Stubkjær, E. (2018).

Cabe señalar que dentro de los conceptos para estimar la calidad de las valuaciones masivas, se incluyen los criterios establecidos por la Asociación Internacional de Peritos Valuadores (IAAO), que refieren a dos aspectos distintos: el nivel y la uniformidad. El primero es un indicador que relaciona genéricamente los valores obtenidos en el proceso de valuación masiva respecto a los valores de mercado, en tanto que la uniformidad define la coherencia de la valuación y la equidad entre y dentro de grupos distintos de inmuebles. Esto pone de manifiesto la necesidad de desarrollar normas para evaluar el desempeño de las valuaciones catastrales, como una forma de garantizar resultados satisfactorios en la determinación de la base de cálculo del impuesto inmobiliario.

Respecto a las estadísticas de venta el modelo también las incluye en las clases VM_TransactionPrices y VM_SalesStatistics. Desde hace tiempo se viene registrando en varios países, la tendencia de desarrollar bases de datos para almacenar información relacionada con las transacciones inmobiliarias. Este recurso se emplea tanto para producir estadísticas de ventas periódicas, índices de precios de la vivienda, valores promedio, y cambios registrados en el tiempo, como para utilizar de referencia para monitorear la diferencia entre los valores catastrales y los valores del mercado como herramienta de decisión para la política fiscal. VM_TransactionPrices incluye atributos que caracterizan el contenido de la información de las declaraciones de los operadores de las transacciones, incluida la fecha del contrato o declaración, el precio, la fecha y el tipo de transacción. La siguiente clase, VM_SalesStatistics, se crea para representar las estadísticas de ventas producidas a través del análisis de precios de transacción. Está relacionado con VM_ValuationUnitGroup, ya que dicho análisis se puede realizar en función de agrupaciones espaciales (por ejemplo, parcelas en un municipio) o temáticas (por ejemplo, parcelas utilizadas para fines agrícolas).

Para concluir podemos decir que el Módulo de Valuaciones del LADM ha sido diseñado para facilitar el registro y la gestión de todas las etapas vinculadas a las valuaciones con fines fiscales, desde la identificación de inmuebles, pasando por los métodos de valuación individuales o masivos, la producción y representación de estadísticas de ventas, hasta el tratamiento de las apelaciones en exposiciones públicas de los valores obtenidos a aplicar como base para la liquidación del impuesto inmobiliario o predial. Asimismo permite el registro de datos relativos a los objetos de propiedad que son objeto de valuación, junto a sus características geométricas, legales, físicas, económicas y ambientales. Se espera en definitiva que el Módulo proporcione a los organismos públicos una base común para el desarrollo de bases de datos de valuación y su integración con las bases de datos catastrales.

Fuentes consultadas:

International Standard Organization (ISO) (2012). ISO 19152:2012, Geographic Information – Land Administration Domain Model (LADM),

http://www.iso.org/iso/catalogue_detail.htm%3Fcsnumber%3D51206

Kara, A., ÇADA, V., Lemmen, C., IIKDA, Ü., van Oosterom, P., & Stubkjær, E. (2018). Supporting Fiscal Aspect of Land Administration through a LADM-based Valuation Information Model. 1-34. Paper presented at Land Governance in an interconnected World, Washington DC, United States,  http://vbn.aau.dk/files/273445419/07_08_Kara_439_paper.pdf, consultado el 17/08/2018.

Referencia:

(*) LA_BAUnit = LA_UnidadAdministrativaBásica. Entidad administrativa sujeta a registro (por Ley) o inscripción (derecho no formal, consuetudinario, etc.), que consiste en cero o más Unidades Espaciales a la que se asocia como entidad completa uno o más derechos (ejemplos: dominio, uso, usufructo), servidumbres o restricciones únicos y homogéneos, tal como estén incluidos en el sistema de administración del territorio o sistema catastral.