En continuación de la primera parte, haremos una breve referencia
destacando las principales características de algunos de los derechos reales
enumerados, ya que en línea con lo que señalamos al principio, tomaremos en
cuenta aquellos que tienen una mayor incidencia en el campo de actuación
profesional del Agrimensor y que tendrán asimismo un impacto importante en los
catastros.
Enumeración de los derechos reales
El nuevo Código mantiene el sistema de
“numerus clausus”, es decir que los derechos reales están restringidos a un
número limitado o cerrado, por lo cual los particulares no pueden crear derechos
reales, ni modificar su estructura (art. 1884), quedando limitados a utilizar los
listados taxativamente por el Código. Por
ello, cualquier derecho real que con posterioridad se cree y configure,
requerirá de la sanción de una ley
especial para ser incorporado a la enumeración del artículo 1887 del
nuevo Código.
Código Civil actual
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Nuevo Código Civil y Comercial
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Artículo 2503.
Son derechos reales:
1 - El dominio y el condominio;
2 - El usufructo;
3 - El uso y la habitación;
4 - Las servidumbres activas;
5 - El derecho de hipoteca;
6 - La prenda;
7 - La anticresis;
8 - La superficie forestal
(incorporado por la ley 25.509)
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Artículo 1887.-
Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g.
la
superficie;
h.
el
usufructo;
i. el
uso;
j. la
habitación;
k. la
servidumbre;
l. la
hipoteca;
m. la
anticresis;
n. la
prenda.
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Respecto a la superficie forestal que otorga el uso, goce y
disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de
realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la
propiedad de plantaciones ya existentes (art. 2 – ley 25.509), cabe mencionar
que ha sido derogada por el inciso a del artículo 3 de la ley 26.994, aunque en
este caso podemos considerar que ha sido “absorbida” por un derecho real “más
amplio” como el de superficie.
Dominio
Cuando se habla de dominio se entiende por aquel que más facultades o
poder sobre la cosa confiere a su titular, sin embargo, el nuevo Código de
entrada realiza una distinción importante que es calificar al dominio como
perfecto. Al respecto el art. 1941 establece que es aquel “derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley”. Estos límites son los que ya se prevén en la Constitución, cuando
en referencia al uso y disposición de la propiedad, el art. 14 establece que se
lo debe hacer de conformidad a las leyes que reglamentan su ejercicio.
Más adelante, el art.
1946 redefine al dominio imperfecto como aquel que está sometido a condición o
plazos resolutorios, o si la cosa se encuentra gravada con cargas reales. En el
art. 1964 se encuentran los supuestos de dominio imperfecto, siendo los mismos
el revocable, el fiduciario y el desmembrado.
El dominio revocable
(art. 1965) es aquel que se encuentra sometido a condición o plazos
resolutorios a cuyo cumplimiento el titular de este derecho debe restituir la
cosa a quien se la transmitió. El dominio fiduciario (art. 1701) es el
adquirido con razón de un fideicomiso, el cual puede estar constituido por
contrato o por testamento, y está destinado a durar hasta que se acabe el
fideicomiso, para luego entregar la cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley. Finalmente, el dominio desmembrado es aquel que está
sometido al régimen de la carga que lo grava, por ejemplo, el derecho de
superficie.
Propiedad Horizontal
Observando la tabla precedente tenemos como principales novedades la
incorporación de la propiedad horizontal aunque, en realidad, ha sido un
derecho real autónomo creado por la ley 13.512, actualmente derogada por el
inciso a del art. 3 de la ley 26.994. Si
bien el Código actual mantiene la misma naturaleza jurídica para este derecho,
lo regula más extensa y detalladamente, fruto de la jurisprudencia y doctrina establecida
en los años que lleva su aplicación práctica.
El art. 2037 aporta su concepto, definiendo a la propiedad horizontal
como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como
las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible”.
El art. 2038 establece como deber para la división jurídica del edificio, la redacción, por escritura pública, del reglamento de propiedad horizontal, el cual debe ser inscripto en el registro de la propiedad inmueble y, señala al finalizar, que el referido reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional o departamento. Al igual que en el art. 9 de la ley 13.512, el art. 2056 establece, aunque con distinto contenido y alcances, lo que debe estar incluido en el reglamento.
El art. 2039 define a la unidad funcional que es el objeto
edificado sobre el que recae el derecho de propiedad horizontal y “que consiste
en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común”. Además
este derecho de propiedad comprende simultáneamente a la parte indivisa del
terreno dónde se asienta el edificio, así como de las cosas y partes de uso
común y puede incluir unidades complementarias.
Otras novedades incluyen la regulación de la personería jurídica del
consorcio (art. 2044) y las facultades y obligaciones de los propietarios
(arts. 2045 al 2050).
Como última consideración podemos señalar el hecho que se ha omitido
incluir el plano de subdivisión en propiedad horizontal dentro del articulado,
aunque puede entenderse que el legislador lo da por entendido tácitamente, ya
que para redactar el reglamento de copropiedad y administración (requisito
indispensable para la afectación a este régimen) es absolutamente necesario contar
con el plano de subdivisión correspondiente. En efecto, se trata de una omisión
habida cuenta que el derecho proyectado así lo requiere como presupuesto básico
para la definición de los objetos (partes privativas y comunes) sobre los que recae
el derecho real de propiedad horizontal.
A ello hay que agregar su antecedente inmediato como lo es el plano de
obra, que debe estar aprobado o registrado en el municipio correspondiente. Con
esto se está teniendo en consideración no solo el poder de policía que en
materia de construcciones detentan los gobiernos locales, sino además la
normativa urbanística aplicable, siendo ambos aspectos legales fundamento y
soporte de un derecho que recae sobre un inmueble edificado.
Respecto a la registración catastral no se vislumbran cambios
significativos respecto a la situación actual.
Conjuntos inmobiliarios
El nuevo Código en su art. 2073 conceptualiza
como conjuntos inmobiliarios a los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto
en las normas administrativas locales.
Podemos observar en este primer
artículo del Título VI, Capítulo I, que no se define el derecho real tal como
viene legislado para los tres anteriores (dominio, condominio y propiedad
horizontal), sino a los objetos sobre los que se aplica, genéricamente hablamos
de urbanizaciones cerradas en su perímetro con estado de indivisión forzosa y
perpetua entre las partes privativas y comunes.
Recién el art. 2075 prescribe
que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del
derecho real de propiedad horizontal, incorporando las modificaciones que para
este derecho se especifican, “a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial”. En este artículo se incluye asimismo la remisión
a las normas administrativas de cada jurisdicción respecto a las zonas
autorizadas y demás indicadores urbanísticos aplicables a los conjuntos
inmobiliarios.
Por otro lado, es conocido que
existen una gran cantidad de conjuntos inmobiliarios en funcionamiento en todo
el país, que se han constituido a partir de diversas reglamentaciones locales,
sean provinciales o municipales. Para estos casos, la parte final del art. 2075
establece que se deben adecuar a las previsiones de este derecho real, aquellos
conjuntos inmobiliarios “que se hubiesen establecido como derechos personales o
dónde coexistan derechos reales y derechos personales”.
Se vislumbra que el imperativo
de lo aquí prescripto, traerá aparejado problemas tanto de orden práctico como
reglamentario, a menos que a través de una ley especial se regule y ordene la
transición, los plazos y demás previsiones reglamentarias que constituyan el
soporte para el accionar de los catastros y registros de la propiedad, con
miras a concretar las correspondientes adecuaciones de las urbanizaciones
cerradas incluidas dentro de los supuestos del art. 2075 a esta nueva figura
legal.
Cabe agregar que una de las diferencias
más significativas entre la propiedad horizontal común y la propiedad
horizontal especial, podemos verla en que la primera es aplicable a los
tradicionales edificios de pisos o departamentos, y la segunda a edificios
individuales o aislados, siendo la característica común o compartida entre
ambas que entre las partes comunes y privativas de un inmueble, “así como las
facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo
no escindible” (arts. 2037 y 2074).
Pero la diferencia más
sustancial entre la propiedad horizontal común y la especial radica en que para
la primera, el terreno dónde se asienta el edificio es cosa y parte
necesariamente común (art. 2041 inciso a), mientras que para los conjuntos
inmobiliarios el art. 2076 señala solo a las partes y lugares del terreno
destinadas a uso comunitario, como las vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades
deportivas, recreativas y sociales, etc.
Por otro lado, el art. 2077 indica que la unidad funcional (el terreno)
es la parte privativa, pudiendo hallarse construida o en proceso de
construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su
destino y salida a vía pública por vía directa o indirecta” (ej: a través de
una calle interna del complejo).
La lectura en conjunto de los arts. 2076 y 2077 es la pone de manifiesto
que estamos frente a una propiedad horizontal especial, ya que autoriza la
titularidad privativa de porciones de terreno (parcelas o unidades funcionales)
y, además, que estas porciones no estén edificadas, extremos estos inaceptables
en la propiedad horizontal común (arts. 2037 y 2041, inc. a., del Código Único;
arts. 1 y 2, primer párrafo, actual ley 13.512), motivos por los cuales hoy se
objeta el sometimiento de los conjuntos inmobiliarios al régimen de la ley
13.512 (Mariani de Vidal, M. & Abella, A. , 2015).
Entonces el criterio adoptado
por el legislador viene a resolver dos problemas importantes asociados a la
propiedad horizontal común:
- En los conjuntos inmobiliarios no es necesaria la construcción de las unidades funcionales de una vez, ni por etapas, quedando abierta la posibilidad de construir en las partes privativas, cuando los propietarios así lo dispongan.
- El hecho de poder escriturar las unidades funcionales sin construcciones, otorga posibilidades a sus propietarios de acceder al crédito hipotecario.
Por otro lado, y como ya hemos
señalado, este derecho real conserva de la propiedad horizontal la solución de
vincular simultáneamente y de forma inseparable el dominio sobre las partes
privativas con el condominio con indivisión forzosa perpetua sobre las partes
comunes, con lo cual los propietarios se ven impedidos de pedir la partición, garantizando
la perdurabilidad de este derecho real. Esta estructuración impone asimismo a
los propietarios la obligación que tienen sobre las cosas y partes comunes
respecto al pago de “expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario” (Art. 2081).
Es curioso observar el silencio
de la ley respecto al estado constructivo de las partes comunes, o acaso sería
posible que una urbanización funcione sin las vías de circulación abiertas y
niveladas o que falten todos o algunos servicios, y no hablamos de las demás
áreas que puedan destinarse a espacios recreativos y/o sociales. Un criterio
razonable podría ser que, al menos, los servicios básicos y el cerramiento
perimetral se encuentren ejecutados al momento de habilitar el conjunto
inmobiliario, con lo cual se estaría observando el cumplimiento de las normas
locales en lo que respecta a las exigencias de provisión de servicios públicos tal
como ocurre en los casos de los loteos tradicionales.
Por otra parte, el art. 2079 repite, como una manera de poner acento
según se entiende, a lo que establezcan las normas provinciales y municipales
respecto a los lugares autorizados para emplazar los conjuntos inmobiliarios. Esta
es una previsión muy importante, habida cuenta de la tendencia que se ha venido
observando en los últimos años de prohibir la construcción de conjuntos inmobiliarios
(ver: CABAP, 2011; Cba24n.com.ar, 2012; e Informe digital, 2013), por sus
consecuencias sobre la continuidad de la trama vial y la acentuación de los
fenómenos de segregación espacial y social, sobre todo y fundamentalmente,
cuando estos desarrollos inmobiliarios se encuentran emplazados dentro de los
perímetros urbanizados.
Respecto a las limitaciones edilicias es para destacar que el art. 2080
prescribe que deben enmarcarse dentro de las normas administrativas aplicables,
lo cual pondrá punto final a aquellas “normas particulares o especiales” que se
incluyan en el reglamento y que no estén expresamente reguladas en los
respectivos códigos o normas de edificación y planeamiento. Por otro lado, en
la parte final del referido artículo y, al igual que en la propiedad
horizontal, el reglamento es considerado “parte integrante de los títulos de
propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el
conjunto inmobiliario”.
Respecto a la registración catastral, será necesario incorporar al modelo
de datos una capa con sus respectivos atributos para registrar en los Sistemas
de Información Territorial a los conjuntos inmobiliarios, habida cuenta de que
se trata de un derecho real autónomo; y establecer una reglamentación para la
presentación de las mensuras para afectar al régimen de conjuntos inmobiliarios,
que incluirá modificaciones importantes respecto de lo que tradicionalmente se
viene realizando con la propiedad horizontal común para adaptarlas a las
particularidades de este derecho real.
Superficie
Se trata de una de las novedades
más importantes que el nuevo Código nos trae en materia de derechos reales.
Hablar de la superficie impone, en primer lugar, establecer una separación
entre el dominio directo y el dominio útil que, en conjunto, hacen al dominio
pleno o perfecto según la definición del art. 1941. El dominio directo es el
que le corresponde al propietario, en tanto que el dominio útil corresponde a
quien utiliza el inmueble, en este caso el superficiario, entonces ambos
derechos pueden coexistir total o parcialmente superpuestos.
El camino a la adopción del
derecho de superficie lo abrió la ley 25.509 por medio del cual se creó el
derecho real de superficie forestal (actualmente derogado). Cabe recordar que
Vélez prohibió tajantemente a determinados derechos reales tales como la
enfiteusis, la superficie, el censo y las rentas (art. 2614 C.C.). Nuestro
codificador prefirió una propiedad plena, exclusiva y sin desmembramientos del
dominio útil, tal como hizo constar de su puño y letra en la nota al art. 2502 C.C. cuando afirmó que
“La multiplicidad de los derechos reales
sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y
pueden perjudicar mucho la explotación de esos bienes y la libre circulación de
las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión
esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poder dividir la cosa
asiento de ellos” (citado en Borda, G., 1996). Es decir que la preocupación
de Vélez fue por el lado de estructurar un derecho de propiedad sólido y
exclusivo, que fuera un estímulo para ocupar y desarrollar las enormes
extensiones de suelo patrio.
Pero claro, como el derecho
evoluciona conforme a lo hacen los tiempos, las instituciones y la sociedad, la Comisión encargada de la
reforma del Código Civil, creyó en la posibilidad que ofrece este derecho para
estimular el papel socioeconómico o el mejor aprovechamiento de la propiedad
inmueble.
A continuación, veremos como ha
quedado definido y estructurado el derecho de superficie en el nuevo Código. El
art. 2114 lo define como “un derecho real temporario, que se constituye sobre
un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o
sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el
subsuelo, según las modalidades de su ejercicio…”.
El derecho de superficie constituye entonces una excepción o suspensión
temporal del principio de accesión, por lo que es oportuno tener presente el art.
1945 (sobre extensión del dominio) que señala que “todas las construcciones,
siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.
Con relación a las modalidades de este derecho podemos decir que el
superficiario no solo puede realizar forestaciones, tal como lo preveía la ley
25.509, sino que lo amplia a construcciones y plantaciones, además de poder
constituirse sobre los referidos objetos ya existentes (art. 2115).
El art. 2116 señala que la superficie es susceptible de constituirse
“sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el
espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones existentes aun dentro
del régimen de propiedad horizontal”. Una cuestión importante, incluida dentro
del mismo artículo, es que el área afectada por la superficie puede ser mayor
que la necesaria para las accesiones, siempre que presten una utilidad para el
aprovechamiento que realiza el superficiario.
Como se trata de un derecho acotado en el tiempo, el art. 2117 establece
como plazos que no pueden excederse de setenta años para las construcciones y
de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones. Dichos plazos son
prorrogables aunque siempre deben estar acotados al plazo máximo
correspondiente a la modalidad.
El superficiario está facultado para constituir derechos reales de
garantía limitados al plazo de duración del derecho de superficie; afectar lo
construido al régimen de propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; y transmitir y gravar
las viviendas o unidades funcionales dentro del plazo en que este constituido
el derecho de superficie (art. 2120).
Una vez culminado el plazo por el que se extingue el derecho, el titular
del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto que
se pacte lo contrario. El monto de la indemnización puede ser fijado en el acto
de constitución del derecho de superficie, o en acuerdos realizados con
posterioridad a éste (art. 2126).
Algunos interrogantes quedan abiertos respecto a las normas
administrativas que serán necesarias establecer para regular dos cuestiones
relevantes como lo son:
·
en lo urbano la aplicación de indicadores urbanísticos y,
·
en lo urbano como en lo rural las normas de subdivisión del
suelo.
Cabe considerar al respecto, para los casos en que las superficies sean
constituidas sobre parte de las parcelas origen, que las áreas destinadas a los
aprovechamientos cumplan con las normas de uso del suelo (ej: retiros
frontales, laterales, FOS, FOT, etc.). Sin embargo, no resulta totalmente claro
el hecho que las superficies o “sub-parcelas” desmembradas tengan que ajustarse
a la normativa que regulan los fraccionamientos. Sobre este punto, seguramente
habrá necesidad de contemplar situaciones especiales o particulares que
ameriten su aplicación. Puede pensarse como ejemplo, el caso en que se
constituye un derecho de superficie sobre una parcela rural, sobre la cual el
área remanente de dominio directo queda por debajo de la superficie mínima
establecida para la unidad económica.
Respecto a la registración catastral, será necesario: incorporar al
modelo de datos una capa con sus respectivos atributos para registrar en los
Sistemas de Información Territorial a la superficie, siguiendo el mismo
criterio de independencia legal que para los conjuntos inmobiliarios; establecer
una reglamentación para la presentación de las correspondientes mensuras de
afectación para constituir derechos de superficie, y el encuadre impositivo a
dar a la propiedad superficiaria que tendrá incidencia en la estructuración de
la valuación catastral; y prestar atención al diseño de una reglamentación de
los planos de propiedad horizontal que desarrollen sobre propiedad
superficiaria, junto a otros aspectos de procedimiento que deberán coordinarse
entre los Catastros y los Registros de la Propiedad de cada jurisdicción.
Más allá de estas
consideraciones, habrá que ver como es recibido y aceptado este nuevo derecho
real entre nosotros. Si bien la ley ofrece la posibilidad de desmembrar el
dominio con fines su explotación por parte de personas que no son los
propietarios del suelo sino de las accesiones, no existe seguridad que la
superficie sea aceptada culturalmente, al menos en el corto y mediano plazo y
sobre todo para la modalidad de construcciones en al ámbito urbano. El tiempo
dirá.
Agradecimientos
A los colegas Gustavo M. García
y Rodolfo H. Origlia por sus aportes y aclaraciones referidas a los conjuntos inmobiliarios y la superficie dentro del marco de un
intercambio por e-mail. No obstante ello, lo manifestado en la presente reseña
es de exclusiva responsabilidad de quien suscribe este artículo.
Fuentes consultadas:
Borda, Guillermo (1999). Tratado de derecho civil – Derechos Reales –
Tomo I. Ed. Abeledo Perrot.
Cámara de barrios privados CABAP
(2011). Prohíben barrios cerrados en
Rosario, http://www.cabap.com.ar/mod/adminportal/viewnota.php?id=227
Cba24n.com.ar (2012). Prohíben la construcción de barrios cerrados
en Río Ceballos,
Informe digital (2013). Paraná: prohíben la construcción de barrios
privados, http://www.informedigital.com.ar/secciones/parana/63913-parana-prohiben-la-construccion-de-barrios-privados.htm
Mariani de
Vidal, Marina & Abella, Adriana (2015). Conjuntos
inmobiliarios en el Código Civil con especial referencia a los preexistentes. Diario La
Ley N° 2499, Abril de 2015, versión on
line.
Puerta de Chacón, Alicia (2014). Disertación sobre Derechos Reales en el
nuevo Código Civil y Comercial. Jornadas de Derecho sobre el Nuevo Código
Civil organizadas por la Federación
Argentina de Agrimensores (FADA), diciembre de 2014, Mendoza, https://www.youtube.com/watch?v=shW3kroj26I
República
Argentina (2001). Ley 25.509 sobre derecho real de superficie forestal, http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/70000-74999/70786/norma.htm
República Argentina (2014). Ley
26.994 de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación, http://www.boletinoficial.gov.ar/DisplayPdf.aspx?s=S&f=20141008&i=1
República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación.
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