Los derechos reales en el nuevo Código Civil y Comercial – Primera parte

Sin pretender entrar en detalles exhaustivos sobre las novedades incorporadas por el nuevo Código, solo destacar aquellas que tienen incidencia en la práctica profesional del Agrimensor y en la registración catastral, es que pasamos a reseñar algunas de las similitudes y diferencias más significativas entre el Código actual y el que entrará en vigencia a partir del 1 de agosto de 2015.

Principios generales de los derechos reales  

El Código de Vélez Sarsfield incluye una breve parte general conformada por solo cuatro artículos, del 2502 al 2505, motivo por el cual estas normas no constituyen un sistema y, que por eso, el codificador se vio obligado a repetir muchos conceptos y nociones que hubiesen bastado incluirlos desde el inicio y de una sola vez, tal como lo hace el nuevo Código Civil y Comercial a través de unas disposiciones generales contenidas en los artículos 1882 al 1907.

Estas disposiciones están relacionadas con los principios que son comunes a todos los derechos reales, y a su adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad. El art. 1882 define al derecho real como “el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”. Otras cuestiones legisladas están relacionadas con el objeto, estructura, convalidación, persecución y preferencia, enumeración (sobre la cual nos referiremos en la segunda parte), los derechos reales sobre cosa propia o ajena, los derechos reales principales y accesorios, los derechos reales sobre cosas registrables y no registrables, y el ejercicio por la posesión o por actos posesorios.  

 

El Dr. Lorenzetti y la Dra. Highton de Nolasco, integrantes de la Comisión Redactora 
del nuevo Código Civil y Comercial. Fuente: http://www.nuevocodigocivil.com/

El objeto de los derechos reales y las cosas divisibles

Como indicamos el objeto viene definido en la parte general, más precisamente en el art. 1883 que señala que el derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa, lo cual nos lleva a considerar que cosas son divisibles.

Al respecto el art. 228 indica que “son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma” y agrega, siguiendo el mismo concepto que el art. 2326 del Código actual, que “las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales”, es decir que es aplicable el derecho administrativo a nivel provincial o municipal según corresponda, para aquellas normas que regulan la subdivisión del suelo.

Régimen del dominio público 

Tanto el Código Civil vigente (art. 2340) como el nuevo (art. 235) enumeran los bienes que han de considerarse como públicos. La metodología seguida es enunciativa,  porque si bien a lo largo de siete incisos se delimitan cada uno de dichos bienes, en el encabezamiento del art. 235 se deja en claro que no se trata de una enumeración taxativa al señalar “excepto lo dispuesto por leyes especiales”.

Así los bienes públicos incluyen al mar territorial, delimitando su extensión a la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial; las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general; las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables; el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales; las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común; los documentos oficiales del Estado; y las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

Merece una especial consideración que en el nuevo Código se haya incluido como bien público a los glaciares y el ambiente que los circunda y, que prácticamente todas las aguas sean consideradas como públicas, ampliando así el alcance del Estado sobre este recurso respecto al Código de Vélez modificado por la ley 17.711. 

A esto hay que interpretarlo no solo de lo que surge del inciso c del art. 235, sino recurriendo al art. 239 que se refiere a los aguas de los particulares, dónde se prescribe que “las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural”.  Aún reafirmando el principio que toda agua que corra por cauce natural es pública (a lo cual hay que agregar a las aguas que tengan o adquieran la aptitud de satisfacer usos de interés general), en el último art. citado se indica completando que “las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho”.

Respecto a la enumeración de bienes privados del Estado, el art. 236 recurre a la misma fórmula utilizada para los bienes públicos, dejando abierta la posibilidad de incluir todos aquellos bienes incluidos en leyes especiales. Como novedad más importante merece mención la incorporación de los lagos no navegables que carecen de dueño en el inciso c, superando de esta manera la omisión en el Código vigente que no fija expresamente una definición sobre el status jurídico para estos cuerpos de agua.

Otra novedad es incluida en el art. 237 al determinar y caracterizar las cosas del Estado señalando que los bienes públicos son “inenajenables, inembargables e imprescriptibles”. Esto rescata los principios doctrinarios tradicionalmente considerados como estructurantes del régimen jurídico de los bienes públicos.

Adquisición, transmisión y oponibilidad de los derechos reales

Respecto a este tema podemos decir que la adquisición por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes, siendo el primero el acto jurídico obligacional y el segundo el acto jurídico real o entrega material de la cosa conocida también como tradición posesoria.

En síntesis, continúa entre nosotros el mismo sistema de adquisición para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión, aunque con las siguientes excepciones: el art. 1892 establece que no será necesaria la tradición posesoria, “cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y éste por un acto  jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente”. Esto es porque si la cosa se encontrara en poder de quien debe recibirla no tiene sentido entregarla, dado que la tradición implicaría restituir la cosa nuevamente a quien la tiene, por lo que en estas situaciones el título es suficiente para concretar el traspaso del derecho real.

En virtud de que los derechos reales deben ser conocidos por todos para que puedan ser respetados, el nuevo Código establece en el art. 1893 que cuando se adquieran o transmitan derechos reales solo serán oponibles a terceros interesados cuando dispongan de publicidad suficiente, considerando a ésta la inscripción registral o la posesión, según el caso. Entonces, la inscripción registral continúa teniendo un fin publicitario con efectos meramente declarativos, por lo cual el nuevo Código mantiene el mismo criterio que el art. 2505 del Código vigente y de la ley registral complementaria 17.801.

En cuanto a los alcances de la publicidad la Dra. Elena Highton sostiene que “no ha de considerarse necesaria a los efectos de la protección de los derechos reales frente a los terceros en general, es decir, frente a los integrantes de la comunidad que constituyen el sujeto pasivo universal, sino para su oponibilidad a los terceros interesados. Tercero interesado es todo aquel tercero que, de no cumplirse con la publicidad, puede invocar un interés legítimo en desconocer la transmisión o constitución del derecho real de que se trate.”

Prescripción Adquisitiva

No hay cambios importantes respecto a la prescripción breve de 10 años, para la cual se requiere justo título y buena fe (art. 1898). El justo título es aquel por el que se transmite el derecho real principal (excluye a la hipoteca, la anticresis y la prenda) que se ejerce por la posesión, en las situaciones en que el otorgante no es capaz o no está legitimado, en tanto que la buena fe que se requiere en la posesión se asienta en el hecho de desconocer la falta del derecho a poseer, y requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial (art. 1902).

Tampoco hay novedades respecto a la prescripción larga de 20 años para la cual no se requieren ni justo título ni buena fe, a lo que el art. 1899 agrega que “no puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.”

Finalmente, es importante remarcar que un supuesto básico de esta forma de adquirir el dominio es que la posesión para prescribir debe ejercerse de forma ostensible y continua (art. 1900) y aplica, por supuesto, tanto a la prescripción breve como a la larga. En cuanto al cómputo de los plazos o comienzo de la posesión el art. 1903 señala que “se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título.”

Línea de ribera

En el nuevo Código se supera la contradicción existente entre el art. 2340 inciso 4 en el que las riberas internas de los ríos se extienden hasta las crecidas medidas ordinarias, y la que indica el art. 2577 que señala que el límite del lecho del río se extiende hasta dónde llegan las más altas aguas en su estado normal.

El concepto incorporado en el art. 1960 redefine la ubicación del límite del cauce de un río, que queda determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.  

Accesión inversa

Una novedad muy interesante trae consigo el artículo 1963, que la Dra. Puerta de Chacón comenta que es fruto de la jurisprudencia aplicada para las situaciones en que se construye en suelo ajeno, dónde los jueces han considerado que la demolición de lo construido puede significar un ejercicio abusivo del derecho, motivo por el cual se consagra el instituto de la accesión inversa.

El citado art. señala que “quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión” y, a continuación, agrega que “el dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble” y la da la posibilidad de que pida su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida.  Solo en el caso que el invasor no indemnice, puede ser obligado a demoler lo construido.

La solución para los casos de mala fe no cambia mucho bajo el supuesto que el propietario del inmueble invadido no se oponga inmediatamente de conocida la invasión, por lo que si la demolición de lo construido resultase manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición del demandante y ordenar la indemnización.

En definitiva, a juzgar por el contenido del texto, el invasor sea que obre de buena o mala fe, tendrá la posibilidad de adquirir la porción del terreno que invadió con una construcción lo cual, como señalamos, configura una inversión en el principio de la accesión.

Límites al dominio

En consonancia con el art. 2611 del Código actualmente en vigencia, el art. 1970 remite al derecho administrativo la imposición de restricciones al dominio privado en el interés público y agrega que, el aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Siendo el derecho administrativo y sus diversas ramas, como el derecho municipal, el derecho urbanístico y el derecho ambiental la fuente principal de los límites al dominio, el nuevo Código solo contiene 13 artículos sobre el tema frente a los 62 artículos del Código de Vélez Sarsfield.

Una novedad importante introducida por el nuevo Código sobre el tema es el camino de sirga. Aunque resulta equívoco reiterar el término camino que puede confundirse con calle tratándose, en realidad, de una restricción al dominio, el art. 1974 redujo en 20 metros la franja que debe quedar libre en la que el propietario ribereño no puede realizar ningún acto que menoscabe el transporte por agua. 

Cabe aclarar que la deficiente redacción del art. 2639 del Código actual, ha originado muchas controversias en cuanto a su naturaleza jurídica, y consecuentes interpretaciones respecto al alcance de la restricción en la zona adyacente a la ribera de los cursos y cuerpos de agua por parte de los particulares y aún de los estados provinciales (ver al respecto el Fallo CSJN – Las Mañanitas S.A. c/ Neuquén, Provincia del s/ acción declarativa de certeza). 

Fuentes consultadas:

Diario Río Negro (2014). El nuevo Código Civil quitó 20 metros al camino de sirga, http://www.rionegro.com.ar/diario/el-nuevo-codigo-civil-quito-20-metros-al-camino-de-sirga-4723625-53285-nota_cordillera.aspx

Highton de Nolasco, Elena (2012). Reforma al Código Civil y Comercial: Principios y disposiciones generales en materia de derechos reales. Revista de Derecho Privado y Comunitario, año 2012, n° 2.

Llambías, Jorge Joaquín & Alterini, Jorge H. (1984). Código Civil Anotado. Doctrina- Jurisprudencia. Tomo IV-A Derechos Reales. Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires.

Puerta de Chacón, Alicia (2014). Disertación sobre Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial. Jornadas de Derecho sobre el Nuevo Código Civil organizadas por la Federación Argentina de Agrimensores (FADA),  diciembre de 2014, Mendoza, https://www.youtube.com/watch?v=shW3kroj26I

República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación.