Novedades de la Comisión 7 en la Semana de Trabajo 2015 de la FIG

La Comisión 7

El trabajo de la Federación Internacional de Agrimensores (FIG), se articula en base a al trabajo de las comisiones que se ocupan de distintos aspectos de la función profesional. Una de estas comisiones, la número 7, está dedicada específicamente a la temática catastral, siendo su misión:

• proporcionar un foro para mejorar e intercambiar conocimientos sobre el catastro, la administración del territorio y la gestión del suelo en todo el mundo;
• fomentar el desarrollo de la administración del territorio y la gestión del suelo en los países más pobres y para los grupos más vulnerables de la sociedad;
• promover la importancia de disponer de una administración del territorio adecuadamente mantenida, como infraestructura indispensable para el desarrollo sostenible y como plataforma para cimentar el crecimiento de las economías;
• promover la aplicación de tecnologías innovadoras y de avanzada en el catastro y la administración del territorio; y
• promover el conocimiento entre los ciudadanos y grupos de interés, del rol que cumplen los profesionales en materia de administración del territorio.

Los trabajos en cada una de las comisiones se desarrollan en base a un plan de trabajo preparado un director/coordinador elegido cada 4 años, el cual tiene que estar coordinado con el plan de trabajo general de la Federación y con del resto de las comisiones. Dicho plan de trabajo se desarrolla dentro del plazo que media entre dos congresos internacionales (se realizan cada 4 años), siendo necesario para su ejecución someterlo a aprobación por parte de la Asamblea General. Es así que durante la semana de trabajo de la FIG, realizada recientemente en la ciudad de Sofía, Bulgaria, fueron aprobados los planes de trabajo de todas las comisiones.

Presidente de la FIG en la ceremonia de inauguración de la Semana de Trabajo 2015. 

Fuente: http://www.gim-international.com/news/events/fig/id8663-fig_working_week_underway.html

Plan de trabajo período 2015-2018

Es interesante conocer la agenda de trabajo por el alcance mundial de la FIG, lo cual trae aparejado la necesidad de adoptar visiones y miradas muy amplias sobre la temática, y que asimismo nos permiten conocer o reconocer las diferentes situaciones, realidades y principales problemas por los que atraviesan los catastros en el mundo y las estrategias destinadas a instalar la necesidad de desarrollar organizaciones catastrales como una infraestructura para asegurar los derechos que ejercen las personas sobre el territorio, todo ello dentro de la Agenda de Desarrollo Global Post 2015. Finalmente, del análisis de las diversas situaciones y problemáticas, surgen cuales son los temas en los que hay que poner foco o son prioritarios dentro de la agenda internacional y, que como consecuencia, serán tratados por la Comisión en el período en curso.

Los términos de referencia para la Comisión 7 se refieren entonces a todas las cuestiones relacionadas con los derechos sobre el territorio y su administración, vista desde la óptica de un proveedor de servicios que incorpora la perspectiva y las necesidades de los usuarios y ciudadanos, poniendo especial énfasis en los catastros como medio o instrumento esencial para alcanzar el desarrollo sostenible.

Los temas claves para enmarcar las actividades de la Comisión 7 son:

• la seguridad en la tenencia de la tierra considerada dentro de un contexto de diversidad cultural y social;
• catastro y registro de inmuebles;
• legislación / gobernanza / gobernanza electrónica / reformas de las organizaciones catastrales;
• acceso a la información catastral por parte de los ciudadanos;
• confianza pública y prevención de fraude en los sistemas de administración del territorio;
• administración del territorio adecuada al propósito / modelos de sistemas y administración de bajo costo;
• nuevas tecnologías para la captura de datos in situ sobre derechos territoriales / participación ciudadana en el desarrollo de los catastros;
• uso del suelo y políticas territoriales;
• valuación catastral y mercados inmobiliarios;
• catastro muti-dimensional (3D) y multi-temporal;
• impacto del cambio climático y desastres naturales sobre los derechos que se ejercen sobre el territorio;
• estándares en la administración del territorio; y
• construcción de capacidades / fortalecimiento institucional en la administración del territorio.

La Comisión 7 para desarrollar sus actividades dentro de este período pondrá énfasis en los siguientes temas:

• suministrar visiones para el futuro de los catastros y la gestión del suelo;
• tomar un rol activo como colectivo profesional en desarrollar soluciones eficientes en la administración del territorio;
• pensar en nuevos modelos para la administración del territorio con el objetivo de alcanzar el desarrollo sostenible;
• iniciar discusiones profesionales sobre nuevos modelos de negocio (acceso a la información catastral y costo de los servicios) requeridos por una sociedad en constante cambio; y
• asegurar la tenencia de la tierra y la defensa de los derechos de los ciudadanos.

En cuanto a los grupos de trabajo que instrumentan los objetivos del plan de trabajo serán los siguientes:

Grupo de Trabajo 7.1 – Administración del Territorio adecuada al Propósito, que tendrá como temas centrales:

• identificar el rol de la Administración del Territorio adecuada al Propósito en relación al uso sostenible de suelo, la seguridad alimentaria, el cambio climático, etc. dentro de la Agenda de Desarrollo post 2015;
• implementar el Modelo en el Dominio de Tenencia Social de la Tierra incluyendo metodologías innovadoras para el registro de derechos sobre el territorio de manera más rápida y a un costo más bajo;
• identificar el valor de la consolidación de la tierra (instrumento de redistribución de parcelas para un acceso más igualitario al suelo y para implementar el desarrollo de políticas sobre el medio ambiente) para las áreas rurales y urbanas en programas de prevención de la pobreza;
• desarrollar una segunda edición del Modelo en el Dominio de la Administración del Territorio con la Organización Internacional de Estándares (ISO) e integrando a la FIG con socios a nivel local, regional y nacional, y otras organizaciones internacionales;
• promover el desarrollo de soluciones innovadoras de hardware y software para la administración del territorio;
• identificar las necesidades de desarrollo, mejora de la calidad y optimización de sistemas, luego que sea implementada una solución de un sistema catastral a medida de las necesidades sociales de un país.

 

Informe de la Secretaría General de Naciones Unidas sobre la Agenda de Desarrollo Post 2015. Fuente: http://www.un.org/en/development/desa/policy/untaskteam_undf/report.shtml

Grupo de Trabajo 7.2 – Gestión del Territorio en el Cambio Climático y Zonas de Desastre, que tendrá como principales tópicos:

• evaluación de la tenencia de la tierra en zonas dónde han ocurrido desastres;
• evaluación antes del desastre / documentación de la tenencia de la tierra;
• métodos legales, institucionales y técnicos adecuados a las necesidades para asegurar los derechos sobre el territorio en áreas de desastre;
• impacto del cambio climático sobre la tenencia de la tierra / pérdida de tierra, cambios en el uso del suelo;
• compensación por cambio de valores inmobiliarios, consolidación de la tierra destinada a la agricultura y ajuste de las tierras urbanizadas en las áreas de desastre;
• nuevas tecnologías y métodos para la captura de datos y evaluación de daños;
• modelos de cooperación con las autoridades / guías voluntarias en zonas de conflicto;
• construcción de capacidades en los organismos encargados de dar respuesta a los desastres; e
• infraestructura de datos para una respuesta antes, durante y posterior a los desastres.

Grupo de Trabajo 7.3 – Participación ciudadana respecto a los Derechos sobre el Territorio, que se enfocará sobre:

• los dispositivos móviles en apoyo a la captura in situ de evidencia de derechos sobre el territorio;
• plataformas globales (software y datos en la nube) para gestionar la evidencia de los derechos sobre el territorio;
• modelos de despacho de servicios;
• escalabilidad y construcción de capacidades entre los intermediarios y propietarios;
• rol de los medios o redes sociales / validación de datos de terceros;
• impacto sobre la percepción de la seguridad de la tenencia;
• gestión de las consecuencias no deseadas y de la privacidad;
• cooperación con las autoridades y reconocimiento o conversión de derechos informales; e
• impacto sobre los profesionales del territorio y su formación profesional.

Grupo de Trabajo 7.4 – Catastro Ciudadano, que tiene como objetivo investigar sobre los criterios y los beneficios de la participación de los interesados directos en todo tipo de procesos relacionados con la administración del territorio, así como acerca de las fortalezas y debilidades de los sistemas de información territorial establecidos en un entorno cambiante respecto a la calidad de los datos, y las necesidades de una sociedad en cambio. Este GT abordará temas tales como:

• tenencia de la tierra en relación a las necesidades culturales y sociales;
• catastro multi-dimensional y multi-temporal;
• formas alternativas de tenencia en una sociedad en cambio;
• rol del propietario / poseedor como actor clave;
• aspectos de privacidad / acceso a los datos por parte de los ciudadanos;
• responsabilidades de las autoridades / modelos de cooperación / prevención del fraude;
• análisis de la confianza en diferentes modelos de administración del territorio;
• valoración de modelos para evaluar la performance de los sistemas de administración del territorio;
• construcción de capacidades de organismos del Estado;
• estándares para datos; y
• representación en conjunto con el GT sobre catastro 3D de la Comisión 3 y 7.

De manera complementaria, la Comisión 7 cooperará con otras comisiones dentro de la FIG. Al respecto, trabajará en conjunto con la Comisión 1 sobre aspectos relacionados con la administración de los límites de los países; con la Comisión 2 sobre construcción de capacidades y educación profesional en catastro y administración del territorio; con la Comisión 3 sobre catastros 3D y en aspectos de Big Data y participación ciudadana en las Infraestructuras de Datos Espaciales (IDEs); y con la Comisión 9 en el rol del catastro en la tasación y valuación de inmuebles.

Catastros 3D

Para una información más detallada del plan de trabajo de la Comisión 7, los interesados disponen del documento original presentado en la Asamblea General de la FIG en:

http://www.fig.net/organisation/general_assembly/agendas_and_minutes/2015/agenda/app_13_07_commission_7_Work-plan.pdf

Las Sesiones Técnicas de la Comisión 7 en la Semana de Trabajo de la FIG 2015

Durante el evento se han desarrollado un total de 14 sesiones técnicas, 2 de ellas realizadas en conjunto con la Comisión 3 (sobre Gestión de la Información Geoespacial) y otra con la Comisión 8 (sobre Planeamiento y Desarrollo).

A continuación, enumeramos cada una de ellas y destacamos cuales han sido a nuestro entender las principales contribuciones dentro de cada sesión:

Nombre de la Sesión Técnica	Dirigida por	Presentaciones destacadas
Seguridad en los Derechos sobre el Territorio	Daniel Roberge, Canadá	“Asegurando los Derechos sobre el Territorio para el Mundo” por Kees De Zeeuw & Christiaan Lemmen (Holanda), y “Comprendiendo el concepto de Administración del Territorio Adecuada al Propósito en Apoyo de la Agenda Global Post 2015” por Stig Enemark (Dinamarca).
Participación y Empoderamiento Ciudadano	Gerda Schennach, Austria	“Formalizando lo Informal: Desafíos y Oportunidades de los Asentamientos Informales en el Sud-Este de Europa” por Chryssy Potsiou (Grecia / actual presidente de la FIG), y “Gestionando las consecuencias no deseadas de la Democratización de los Derechos sobre el Territorio” por Robin Mc Laren (Reino Unido).
Valor de la Tierra	Tahsin Yomralioglu,  Turquía	“Construcción de capacidades en la gestión de tierras del Estado: La experiencia neocelandesa” por Craig Harris (Nueva Zelanda).
El rol de los Límites Territoriales	Daniel Steudler, Suiza	“El Límite Visible: más que una línea entre coordenadas" por Jaap Zevenbergen & Rohan Bennett (Holanda). “¿Determinación de Límites Catastrales por formas naturales en lugar de límites amojonados? ¿Porqué no?" por Sami Mantere (Finlandia).
Modelo en el Ámbito de la Administración del Territorio (LADM) y Mejores Prácticas en Catastro y Administración del Territorio	Christiaan Lemmen, Holanda	“Aplicación del LADM para el reconocimiento de Derechos Comunitarios Indígenas en las Filipinas: Leyes examinadas con dimensiones espaciales” por João P. Hespanha (Portugal), Silvane Paixao (Canadá), Tarun Ghawana (India), Jaap Zevenbergen (Holanda) & Andrea F.T. Carneiro (Brasil).
Del Catastro 2014 al Catastro 2034	Ercan Orhan, Turquía	“Dimensiones del Catastro – Avanzando más allá de los límites ” por Daniel Steudler (Suiza)
Teledetección y Vehículos Aéreos no Tripulados en la Administración del Territorio	Daniel Paez, Colombia	“Tecnologías sostenibles para Sistemas Catastrales” por Brent Jones (Estados Unidos).
Del Catastro a las Aplicaciones Multipropósito	Murat Meha, Kosovo	“Catastro como un componente crucial de la Infraestructura de Datos Espaciales asegurando el desarrollo sustentable” por Ludmiła Pietrzak & Elzbieta Bielecka (Polonia).
Coordinación para una buena Administración del Territorio	Robin McLaren, Reino Unido	“Proyectos de Administración del Territorio – la preparación de un Marco Legal útil debe tener prioridad” por Alexander Kohli & Jürg Kaufmann (Suiza).
Renovando los Derechos sobre el Terrtorio	Kristin Land, Sweden	“Propiedad, Derechos Humanos y Agrimensores” por Paul van der Molen (Holanda).
Construyendo Infraestructuras para la Administración del Territorio	Ivan Gyula, Hungría	“Infraestructura para la Información Inmobiliaria – Ventanilla única” por Jørgen Skrubbeltrang (Dinamarca).
Consolidación de la Tierra y Política Territorial	Kees deZeeuw, Holanda	“Desarrollo de una metodología para la evaluación del Desarrollo de Capacidades para implementar Políticas Territoriales” por Walter Timo de Vries & Liza Groenendijk (Holanda).
Catastros 3D – Sesión conjunta con la Comisión 3	Peter Van Oosterom, Holanda	“Una taxonomía de las Unidades Espaciales en una mezcla 2D y 3D de una base de datos catastrales” por Rodney James Thompson (Australia), Peter van Oosterom (Holanda) &  Sudarshan Karki and Ben Cowie (Australia). “Utilizando Edificios en 3D y geometrías de Catastro 3D para una mejor valuación de los inmuebles existentes” por Umit Isikdag (Turquía), Mike Horhammer (Estados Unidos), Sisi Zlatanova, Ruud Kathmann & Peter van Oosterom (Holanda).
Aplicaciones multipropósito de los datos catastrales – Sesión conjunta con la Comisión 8	Yvonne Sowah, Ghana	“El Catastro Integral – La herramienta que comprende la sabiduría de las épocas para dominar los desafíos del mundo moderno” por Jürg Kaufmann (Suiza).

Como puede observarse, la diversidad y la amplitud de los temas abordados sobre el Catastro van desde las soluciones más simples o adecuadas al propósito, aplicables a los países con mayores índices de pobreza y con deficientes o directamente inexistentes infraestructuras de información sobre el territorio; pasando por las aplicaciones multipropósito que implican un nivel de madurez, desarrollo, cooperación interinstitucional y apertura a la sociedad de los Catastros concebidos como Sistemas de Información Territorial; llegando finalmente a las sofisticadas soluciones y modelos de datos 3D (o tridimensionales), aplicaciones reservadas (por el momento) a unas pocas ciudades de gran tamaño y megaciudades que hacen una utilización muy intensiva del espacio aéreo.-

Fuentes consultadas:

Federación Internacional de Agrimensores (FIG) (2015), FIG Working Week 2015, Sofía, Bulgaria, http://www.fig.net/fig2015/

Federación Internacional de Agrimensores (FIG) (2015), FIG Commission 7 – Cadastre and Land Management, http://fig.net/organisation/comm/7/index.asp

Los derechos reales en el nuevo Código Civil y Comercial – Segunda Parte

En continuación de la primera parte, haremos una breve referencia destacando las principales características de algunos de los derechos reales enumerados, ya que en línea con lo que señalamos al principio, tomaremos en cuenta aquellos que tienen una mayor incidencia en el campo de actuación profesional del Agrimensor y que tendrán asimismo un impacto importante en los catastros.

Enumeración de los derechos reales

El nuevo Código mantiene el sistema de “numerus clausus”, es decir que los derechos reales están restringidos a un número limitado o cerrado, por lo cual los particulares no pueden crear derechos reales, ni modificar su estructura (art. 1884), quedando limitados a utilizar los listados taxativamente por el Código.  Por ello, cualquier derecho real que con posterioridad se cree y configure, requerirá de la sanción de una ley  especial para ser incorporado a la enumeración del artículo 1887 del nuevo Código.

Código Civil actual	Nuevo Código Civil y Comercial
Artículo 2503. Son derechos reales: 1 - El dominio y el condominio; 2 - El usufructo; 3 - El uso y la habitación; 4 - Las servidumbres activas; 5 - El derecho de hipoteca; 6 - La prenda; 7 - La anticresis; 8 - La superficie forestal (incorporado por la ley 25.509)	Artículo 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a. el dominio; b. el condominio; c. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.

Respecto a la superficie forestal que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes (art. 2 – ley 25.509), cabe mencionar que ha sido derogada por el inciso a del artículo 3 de la ley 26.994, aunque en este caso podemos considerar que ha sido “absorbida” por un derecho real “más amplio” como el de superficie.

Dominio

Cuando se habla de dominio se entiende por aquel que más facultades o poder sobre la cosa confiere a su titular, sin embargo, el nuevo Código de entrada realiza una distinción importante que es calificar al dominio como perfecto. Al respecto el art. 1941 establece que es aquel “derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley”. Estos límites son los que ya se prevén en la Constitución, cuando en referencia al uso y disposición de la propiedad, el art. 14 establece que se lo debe hacer de conformidad a las leyes que reglamentan su ejercicio.

Más adelante, el art. 1946 redefine al dominio imperfecto como aquel que está sometido a condición o plazos resolutorios, o si la cosa se encuentra gravada con cargas reales. En el art. 1964 se encuentran los supuestos de dominio imperfecto, siendo los mismos el revocable, el fiduciario y el desmembrado.

El dominio revocable (art. 1965) es aquel que se encuentra sometido a condición o plazos resolutorios a cuyo cumplimiento el titular de este derecho debe restituir la cosa a quien se la transmitió. El dominio fiduciario (art. 1701) es el adquirido con razón de un fideicomiso, el cual puede estar constituido por contrato o por testamento, y está destinado a durar hasta que se acabe el fideicomiso, para luego entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. Finalmente, el dominio desmembrado es aquel que está sometido al régimen de la carga que lo grava, por ejemplo, el derecho de superficie.

Propiedad Horizontal

Observando la tabla precedente tenemos como principales novedades la incorporación de la propiedad horizontal aunque, en realidad, ha sido un derecho real autónomo creado por la ley 13.512, actualmente derogada por el inciso a del art. 3 de la ley 26.994.  Si bien el Código actual mantiene la misma naturaleza jurídica para este derecho, lo regula más extensa y detalladamente, fruto de la jurisprudencia y doctrina establecida en los años que lleva su aplicación práctica.

El art. 2037 aporta su concepto, definiendo a la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”. 

 

El art. 2038 establece como deber para la división jurídica del edificio, la redacción, por escritura pública, del reglamento de propiedad horizontal, el cual debe ser inscripto en el registro de la propiedad inmueble y, señala al finalizar, que el referido reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional o departamento. Al igual que en el art. 9 de la ley 13.512, el art. 2056 establece, aunque con distinto contenido y alcances, lo que debe estar incluido en el reglamento.

El art. 2039 define a la unidad funcional que es el objeto edificado sobre el que recae el derecho de propiedad horizontal y “que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común”. Además este derecho de propiedad comprende simultáneamente a la parte indivisa del terreno dónde se asienta el edificio, así como de las cosas y partes de uso común y puede incluir unidades complementarias.

Otras novedades incluyen la regulación de la personería jurídica del consorcio (art. 2044) y las facultades y obligaciones de los propietarios (arts. 2045 al 2050).

Como última consideración podemos señalar el hecho que se ha omitido incluir el plano de subdivisión en propiedad horizontal dentro del articulado, aunque puede entenderse que el legislador lo da por entendido tácitamente, ya que para redactar el reglamento de copropiedad y administración (requisito indispensable para la afectación a este régimen) es absolutamente necesario contar con el plano de subdivisión correspondiente. En efecto, se trata de una omisión habida cuenta que el derecho proyectado así lo requiere como presupuesto básico para la definición de los objetos (partes privativas y comunes) sobre los que recae el derecho real de propiedad horizontal.

A ello hay que agregar su antecedente inmediato como lo es el plano de obra, que debe estar aprobado o registrado en el municipio correspondiente. Con esto se está teniendo en consideración no solo el poder de policía que en materia de construcciones detentan los gobiernos locales, sino además la normativa urbanística aplicable, siendo ambos aspectos legales fundamento y soporte de un derecho que recae sobre un inmueble edificado.

Respecto a la registración catastral no se vislumbran cambios significativos respecto a la situación actual.

Conjuntos inmobiliarios

El nuevo Código en su art. 2073 conceptualiza como conjuntos inmobiliarios a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Podemos observar en este primer artículo del Título VI, Capítulo I, que no se define el derecho real tal como viene legislado para los tres anteriores (dominio, condominio y propiedad horizontal), sino a los objetos sobre los que se aplica, genéricamente hablamos de urbanizaciones cerradas en su perímetro con estado de indivisión forzosa y perpetua entre las partes privativas y comunes.

Recién el art. 2075 prescribe que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, incorporando las modificaciones que para este derecho se especifican, “a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”. En este artículo se incluye asimismo la remisión a las normas administrativas de cada jurisdicción respecto a las zonas autorizadas y demás indicadores urbanísticos aplicables a los conjuntos inmobiliarios.

Por otro lado, es conocido que existen una gran cantidad de conjuntos inmobiliarios en funcionamiento en todo el país, que se han constituido a partir de diversas reglamentaciones locales, sean provinciales o municipales. Para estos casos, la parte final del art. 2075 establece que se deben adecuar a las previsiones de este derecho real, aquellos conjuntos inmobiliarios “que se hubiesen establecido como derechos personales o dónde coexistan derechos reales y derechos personales”.  

Se vislumbra que el imperativo de lo aquí prescripto, traerá aparejado problemas tanto de orden práctico como reglamentario, a menos que a través de una ley especial se regule y ordene la transición, los plazos y demás previsiones reglamentarias que constituyan el soporte para el accionar de los catastros y registros de la propiedad, con miras a concretar las correspondientes adecuaciones de las urbanizaciones cerradas incluidas dentro de los supuestos del art. 2075 a esta nueva figura legal.

Cabe agregar que una de las diferencias más significativas entre la propiedad horizontal común y la propiedad horizontal especial, podemos verla en que la primera es aplicable a los tradicionales edificios de pisos o departamentos, y la segunda a edificios individuales o aislados, siendo la característica común o compartida entre ambas que entre las partes comunes y privativas de un inmueble, “así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible” (arts. 2037 y 2074).

Pero la diferencia más sustancial entre la propiedad horizontal común y la especial radica en que para la primera, el terreno dónde se asienta el edificio es cosa y parte necesariamente común (art. 2041 inciso a), mientras que para los conjuntos inmobiliarios el art. 2076 señala solo a las partes y lugares del terreno destinadas a uso comunitario, como las vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, etc.

Por otro lado, el art. 2077 indica que la unidad funcional (el terreno) es la parte privativa, pudiendo hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a vía pública por vía directa o indirecta” (ej: a través de una calle interna del complejo).

La lectura en conjunto de los arts. 2076 y 2077 es la pone de manifiesto que estamos frente a una propiedad horizontal especial, ya que autoriza la titularidad privativa de porciones de terreno (parcelas o unidades funcionales) y, además, que estas porciones no estén edificadas, extremos estos inaceptables en la propiedad horizontal común (arts. 2037 y 2041, inc. a., del Código Único; arts. 1 y 2, primer párrafo, actual ley 13.512), motivos por los cuales hoy se objeta el sometimiento de los conjuntos inmobiliarios al régimen de la ley 13.512 (Mariani de Vidal, M. & Abella, A. , 2015).

Entonces el criterio adoptado por el legislador viene a resolver dos problemas importantes asociados a la propiedad horizontal común:

1.  En los conjuntos inmobiliarios no es necesaria la construcción de las unidades funcionales de una vez, ni por etapas, quedando abierta la posibilidad de construir en las partes privativas, cuando los propietarios así lo dispongan.
2.  El hecho de poder escriturar las unidades funcionales sin construcciones, otorga posibilidades a sus propietarios de acceder al crédito hipotecario.

Por otro lado, y como ya hemos señalado, este derecho real conserva de la propiedad horizontal la solución de vincular simultáneamente y de forma inseparable el dominio sobre las partes privativas con el condominio con indivisión forzosa perpetua sobre las partes comunes, con lo cual los propietarios se ven impedidos de pedir la partición, garantizando la perdurabilidad de este derecho real. Esta estructuración impone asimismo a los propietarios la obligación que tienen sobre las cosas y partes comunes respecto al pago de “expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario” (Art. 2081).

Es curioso observar el silencio de la ley respecto al estado constructivo de las partes comunes, o acaso sería posible que una urbanización funcione sin las vías de circulación abiertas y niveladas o que falten todos o algunos servicios, y no hablamos de las demás áreas que puedan destinarse a espacios recreativos y/o sociales. Un criterio razonable podría ser que, al menos, los servicios básicos y el cerramiento perimetral se encuentren ejecutados al momento de habilitar el conjunto inmobiliario, con lo cual se estaría observando el cumplimiento de las normas locales en lo que respecta a las exigencias de provisión de servicios públicos tal como ocurre en los casos de los loteos tradicionales.

Por otra parte, el art. 2079 repite, como una manera de poner acento según se entiende, a lo que establezcan las normas provinciales y municipales respecto a los lugares autorizados para emplazar los conjuntos inmobiliarios. Esta es una previsión muy importante, habida cuenta de la tendencia que se ha venido observando en los últimos años de prohibir la construcción de conjuntos inmobiliarios (ver: CABAP, 2011; Cba24n.com.ar, 2012; e Informe digital, 2013), por sus consecuencias sobre la continuidad de la trama vial y la acentuación de los fenómenos de segregación espacial y social, sobre todo y fundamentalmente, cuando estos desarrollos inmobiliarios se encuentran emplazados dentro de los perímetros urbanizados.

Respecto a las limitaciones edilicias es para destacar que el art. 2080 prescribe que deben enmarcarse dentro de las normas administrativas aplicables, lo cual pondrá punto final a aquellas “normas particulares o especiales” que se incluyan en el reglamento y que no estén expresamente reguladas en los respectivos códigos o normas de edificación y planeamiento. Por otro lado, en la parte final del referido artículo y, al igual que en la propiedad horizontal, el reglamento es considerado “parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario”.

Respecto a la registración catastral, será necesario incorporar al modelo de datos una capa con sus respectivos atributos para registrar en los Sistemas de Información Territorial a los conjuntos inmobiliarios, habida cuenta de que se trata de un derecho real autónomo; y establecer una reglamentación para la presentación de las mensuras para afectar al régimen de conjuntos inmobiliarios, que incluirá modificaciones importantes respecto de lo que tradicionalmente se viene realizando con la propiedad horizontal común para adaptarlas a las particularidades de este derecho real.

Superficie

Se trata de una de las novedades más importantes que el nuevo Código nos trae en materia de derechos reales. Hablar de la superficie impone, en primer lugar, establecer una separación entre el dominio directo y el dominio útil que, en conjunto, hacen al dominio pleno o perfecto según la definición del art. 1941. El dominio directo es el que le corresponde al propietario, en tanto que el dominio útil corresponde a quien utiliza el inmueble, en este caso el superficiario, entonces ambos derechos pueden coexistir total o parcialmente superpuestos.

El camino a la adopción del derecho de superficie lo abrió la ley 25.509 por medio del cual se creó el derecho real de superficie forestal (actualmente derogado). Cabe recordar que Vélez prohibió tajantemente a determinados derechos reales tales como la enfiteusis, la superficie, el censo y las rentas (art. 2614 C.C.). Nuestro codificador prefirió una propiedad plena, exclusiva y sin desmembramientos del dominio útil, tal como hizo constar de su puño y letra en la nota al art. 2502 C.C. cuando afirmó que “La multiplicidad de los derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y pueden perjudicar mucho la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poder dividir la cosa asiento de ellos” (citado en Borda, G., 1996). Es decir que la preocupación de Vélez fue por el lado de estructurar un derecho de propiedad sólido y exclusivo, que fuera un estímulo para ocupar y desarrollar las enormes extensiones de suelo patrio.

Pero claro, como el derecho evoluciona conforme a lo hacen los tiempos, las instituciones y la sociedad, la Comisión encargada de la reforma del Código Civil, creyó en la posibilidad que ofrece este derecho para estimular el papel socioeconómico o el mejor aprovechamiento de la propiedad inmueble.

A continuación, veremos como ha quedado definido y estructurado el derecho de superficie en el nuevo Código. El art. 2114 lo define como “un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio…”.

El derecho de superficie constituye entonces una excepción o suspensión temporal del principio de accesión, por lo que es oportuno tener presente el art. 1945 (sobre extensión del dominio) que señala que “todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.

Con relación a las modalidades de este derecho podemos decir que el superficiario no solo puede realizar forestaciones, tal como lo preveía la ley 25.509, sino que lo amplia a construcciones y plantaciones, además de poder constituirse sobre los referidos objetos ya existentes (art. 2115).

El art. 2116 señala que la superficie es susceptible de constituirse “sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal”. Una cuestión importante, incluida dentro del mismo artículo, es que el área afectada por la superficie puede ser mayor que la necesaria para las accesiones, siempre que presten una utilidad para el aprovechamiento que realiza el superficiario.

Como se trata de un derecho acotado en el tiempo, el art. 2117 establece como plazos que no pueden excederse de setenta años para las construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones. Dichos plazos son prorrogables aunque siempre deben estar acotados al plazo máximo correspondiente a la modalidad.

El superficiario está facultado para constituir derechos reales de garantía limitados al plazo de duración del derecho de superficie; afectar lo construido al régimen de propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; y transmitir y gravar las viviendas o unidades funcionales dentro del plazo en que este constituido el derecho de superficie (art. 2120).

Una vez culminado el plazo por el que se extingue el derecho, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto que se pacte lo contrario. El monto de la indemnización puede ser fijado en el acto de constitución del derecho de superficie, o en acuerdos realizados con posterioridad a éste (art. 2126).

Algunos interrogantes quedan abiertos respecto a las normas administrativas que serán necesarias establecer para regular dos cuestiones relevantes como lo son:

·         en lo urbano la aplicación de indicadores urbanísticos y,

·         en lo urbano como en lo rural las normas de subdivisión del suelo.

Cabe considerar al respecto, para los casos en que las superficies sean constituidas sobre parte de las parcelas origen, que las áreas destinadas a los aprovechamientos cumplan con las normas de uso del suelo (ej: retiros frontales, laterales, FOS, FOT, etc.). Sin embargo, no resulta totalmente claro el hecho que las superficies o “sub-parcelas” desmembradas tengan que ajustarse a la normativa que regulan los fraccionamientos. Sobre este punto, seguramente habrá necesidad de contemplar situaciones especiales o particulares que ameriten su aplicación. Puede pensarse como ejemplo, el caso en que se constituye un derecho de superficie sobre una parcela rural, sobre la cual el área remanente de dominio directo queda por debajo de la superficie mínima establecida para la unidad económica.

Respecto a la registración catastral, será necesario: incorporar al modelo de datos una capa con sus respectivos atributos para registrar en los Sistemas de Información Territorial a la superficie, siguiendo el mismo criterio de independencia legal que para los conjuntos inmobiliarios; establecer una reglamentación para la presentación de las correspondientes mensuras de afectación para constituir derechos de superficie, y el encuadre impositivo a dar a la propiedad superficiaria que tendrá incidencia en la estructuración de la valuación catastral; y prestar atención al diseño de una reglamentación de los planos de propiedad horizontal que desarrollen sobre propiedad superficiaria, junto a otros aspectos de procedimiento que deberán coordinarse entre los Catastros y los Registros de la Propiedad de cada jurisdicción.

Más allá de estas consideraciones, habrá que ver como es recibido y aceptado este nuevo derecho real entre nosotros. Si bien la ley ofrece la posibilidad de desmembrar el dominio con fines su explotación por parte de personas que no son los propietarios del suelo sino de las accesiones, no existe seguridad que la superficie sea aceptada culturalmente, al menos en el corto y mediano plazo y sobre todo para la modalidad de construcciones en al ámbito urbano. El tiempo dirá.

Agradecimientos

A los colegas Gustavo M. García y Rodolfo H. Origlia por sus aportes y aclaraciones referidas a los conjuntos inmobiliarios y la superficie dentro del marco de un intercambio por e-mail. No obstante ello, lo manifestado en la presente reseña es de exclusiva responsabilidad de quien suscribe este artículo.

Fuentes consultadas:

Borda, Guillermo (1999). Tratado de derecho civil – Derechos Reales – Tomo I. Ed. Abeledo Perrot.

Cámara de barrios privados CABAP (2011). Prohíben barrios cerrados en Rosario, http://www.cabap.com.ar/mod/adminportal/viewnota.php?id=227

Cba24n.com.ar (2012). Prohíben la construcción de barrios cerrados en Río Ceballos,

http://www.cba24n.com.ar/content/prohiben-construccion-de-barrios-cerrados-en-rio-ceballos

Informe digital (2013). Paraná: prohíben la construcción de barrios privados,  http://www.informedigital.com.ar/secciones/parana/63913-parana-prohiben-la-construccion-de-barrios-privados.htm

Mariani de Vidal, Marina & Abella, Adriana (2015). Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil con especial referencia a los preexistentes. Diario La Ley N° 2499, Abril de 2015, versión on line.

Puerta de Chacón, Alicia (2014). Disertación sobre Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial. Jornadas de Derecho sobre el Nuevo Código Civil organizadas por la Federación Argentina de Agrimensores (FADA),  diciembre de 2014, Mendoza, https://www.youtube.com/watch?v=shW3kroj26I

República Argentina (2001). Ley 25.509 sobre derecho real de superficie forestal, http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/70000-74999/70786/norma.htm

República Argentina (2014). Ley 26.994 de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación, http://www.boletinoficial.gov.ar/DisplayPdf.aspx?s=S&f=20141008&i=1

República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación.