Antecedentes y contexto
En
primer lugar podemos decir que la tarea de organizar y administrar los
observatorios del mercado inmobiliario (OMI), es consustancial o función
natural de los organismos catastrales, por ser éstas las instituciones
encargadas de la valuación catastral o fiscal de todos los inmuebles de una
jurisdicción.
Sin
embargo, resulta muy apropiada la idea crear redes interinstitucionales para
alimentar con datos del mercado a los observatorios, no solo pensando en su
sostenibilidad a largo plazo, sino además para optimizar el aprovechamiento del
recurso en distintas aplicaciones y para diferentes fines que no sean
exclusivamente fiscales.
Como
antecedentes principales de los OMI tenemos:
Para este último caso, las herramientas para administrarlo pueden ser desde un SIG en la nube hasta una base de datos espacial.
- el art. 14° de la Ley Nacional 26.209 señala que los catastros provinciales tienen a su cargo la valuación para fines fiscales, que debe apoyarse en una base técnica para contribuir a la equidad fiscal; y
- el Consenso Fiscal aprobado por Ley Nacional 27.429 suscripto entre la Nación, las Provincias y Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que estableció entre otros objetivos, que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial.
La
base técnica tiene que ver con que los métodos, las variables explicativas de los
valores y los procesos utilizados para estimar el valor de los inmuebles, estén
reglados y que conjugados, confluyan en una determinación transparente,
fundamentada y objetiva de los valores.
Relacionado
con lo anterior, para que las valuaciones fiscales se aproximen prudentemente a
los valores del mercado y que sean factibles de actualizar de conformidad a los
cambios que vayan ocurriendo en el mismo, es preciso disponer de una cantidad
importante de datos del mercado y que sean mantenidos a lo largo del tiempo, lo
cual aporta la ventaja de evitar los costosos procedimientos de actualización
de valores, acortando los ciclos de valuación.
Concepto y contenido
Estos
observatorios constituyen un conjunto de datos espaciales sistematizados,
destinados a modelar el comportamiento del mercado inmobiliario y a monitorear
su evolución temporal, sea con fines fiscales, estadísticos, comerciales o
académicos.
Los
OMI pueden ser instrumentados como:
- capa temática SIG individual;
- capa integrada a una base de datos catastral; o
- conjunto de datos gestionados en un servidor web.
Para este último caso, las herramientas para administrarlo pueden ser desde un SIG en la nube hasta una base de datos espacial.
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Fuente:
Valores del suelo en América Latina – Mapa construido socialmente, http://valorsueloamericalatina.giscloud.com/
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La
última opción resulta la más conveniente, en los casos que los OMI sean
alimentados con datos proporcionados por colaboradores externos a los
organismos catastrales como, por ejemplo, profesionales independientes, cámaras
inmobiliarias, bancos u otros organismos públicos o privados en los cuales el
valor de los inmuebles forme parte de sus actividades.
En
cuanto a su contenido, los OMI son un conjunto de puntos georreferenciados que
tienen atributos asociados tales como valor por metro cuadrado o hectárea,
fuente de la que proviene el dato, tipo de inmueble, estado jurídico, servicios
públicos, accesos y fecha, entre otros. Puede que sea necesario administrar individualmente
dos capas de puntos, una con datos urbanos y otra con datos rurales, en razón que
pueden variar los atributos de cada capa y/o por motivos de análisis y
procesamientos ulteriores.
La
superposición entre los datos de los OMI con las capas de parcelas y mejoras o
construcciones, contribuye a acceder a características adicionales de los datos
del mercado, como la identificación catastral de la parcela a la se refiere el
dato, y a través de esta a su superficie, metros cuadrados edificados, forma y
ubicación contextual.
Los datos de los OMI y las valuaciones
masivas automatizadas
Los
datos de referencia de los OMI deben ser sometidos previamente a un proceso de
validación para eliminar todos aquellos valores inconsistentes. Se conforma así
un sub-conjunto de muestras representativas de valores del mercado
inmobiliario, las cuales deben ser utilizadas junto a otras variables o
atributos de los bienes inmuebles como, por ejemplo, para las parcelas urbanas
la ubicación, forma, edificabilidad, zonificación, servicios y, para las
parcelas rurales las zonas agroeconómicas homogéneas, la cobertura del suelo, el
clima, la hidrografía, topografía, etc..
Actualmente
son cada vez más utilizados los modelos automatizados de valuación de inmuebles,
para estimar los valores de mercado basados en los conjuntos de datos
previamente recolectados y almacenados en bases de datos. La característica que
distingue a este modelo es que los valores de mercado se generan por intermedio
de un modelamiento matemático (IAAO, 2018).
Ese
modelamiento incluye métodos estadísticos aplicados como la geoestadística,
cuyo principal objetivo es estimar valores desconocidos en función de los
conocidos, en este caso para cubrir completamente los perímetros urbanizados y
las áreas rurales de una jurisdicción determinada.
La estimación de valores se realiza a través de métodos de interpolación en los que se busca reducir al mínimo los errores predictivos del modelo. Para ello es fundamental disponer de capacidades para seleccionar adecuadamente las muestras representativas, su cantidad y distribución espacial, las variables o atributos de los inmuebles, las condiciones de los mercados y analizar datos y resultados.
La estimación de valores se realiza a través de métodos de interpolación en los que se busca reducir al mínimo los errores predictivos del modelo. Para ello es fundamental disponer de capacidades para seleccionar adecuadamente las muestras representativas, su cantidad y distribución espacial, las variables o atributos de los inmuebles, las condiciones de los mercados y analizar datos y resultados.
Fuentes consultadas:
International Association
of Assessing Officers (IAAO, 2018). Standard
on Automated Valuation Models (AVMs), https://www.iaao.org/media/standards/AVM_STANDARD_2018.pdf
Universidad Nacional de
Córdoba, Argentina y Universidad Federal de Santa Catarina, Brasil (2019). Valores del suelo en América Latina, https://valorsueloamericalatina.org/
