Observatorios del mercado inmobiliario

Antecedentes y contexto

En primer lugar podemos decir que la tarea de organizar y administrar los observatorios del mercado inmobiliario (OMI), es consustancial o función natural de los organismos catastrales, por ser éstas las instituciones encargadas de la valuación catastral o fiscal de todos los inmuebles de una jurisdicción.

Sin embargo, resulta muy apropiada la idea crear redes interinstitucionales para alimentar con datos del mercado a los observatorios, no solo pensando en su sostenibilidad a largo plazo, sino además para optimizar el aprovechamiento del recurso en distintas aplicaciones y para diferentes fines que no sean exclusivamente fiscales.

Como antecedentes principales de los OMI tenemos: 

• el art. 14° de la Ley Nacional 26.209 señala que los catastros provinciales tienen a su cargo la valuación para fines fiscales, que debe apoyarse en una base técnica para contribuir a la equidad fiscal; y

• el Consenso Fiscal aprobado por Ley Nacional 27.429 suscripto entre la Nación, las Provincias y Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que estableció entre otros objetivos, que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial.

La base técnica tiene que ver con que los métodos, las variables explicativas de los valores y los procesos utilizados para estimar el valor de los inmuebles, estén reglados y que conjugados, confluyan en una determinación transparente, fundamentada y objetiva de los valores. 

Relacionado con lo anterior, para que las valuaciones fiscales se aproximen prudentemente a los valores del mercado y que sean factibles de actualizar de conformidad a los cambios que vayan ocurriendo en el mismo, es preciso disponer de una cantidad importante de datos del mercado y que sean mantenidos a lo largo del tiempo, lo cual aporta la ventaja de evitar los costosos procedimientos de actualización de valores, acortando los ciclos de valuación.  

Concepto y contenido

Estos observatorios constituyen un conjunto de datos espaciales sistematizados, destinados a modelar el comportamiento del mercado inmobiliario y a monitorear su evolución temporal, sea con fines fiscales, estadísticos, comerciales o académicos.

Los OMI pueden ser instrumentados como:

• capa temática SIG individual;
• capa integrada a una base de datos catastral; o
• conjunto de datos gestionados en un servidor web.

Para este último caso, las herramientas para administrarlo pueden ser desde un SIG en la nube hasta una base de datos espacial. 

Fuente: Valores del suelo en América Latina – Mapa construido socialmente, http://valorsueloamericalatina.giscloud.com/

La última opción resulta la más conveniente, en los casos que los OMI sean alimentados con datos proporcionados por colaboradores externos a los organismos catastrales como, por ejemplo, profesionales independientes, cámaras inmobiliarias, bancos u otros organismos públicos o privados en los cuales el valor de los inmuebles forme parte de sus actividades.

En cuanto a su contenido, los OMI son un conjunto de puntos georreferenciados que tienen atributos asociados tales como valor por metro cuadrado o hectárea, fuente de la que proviene el dato, tipo de inmueble, estado jurídico, servicios públicos, accesos y fecha, entre otros. Puede que sea necesario administrar individualmente dos capas de puntos, una con datos urbanos y otra con datos rurales, en razón que pueden variar los atributos de cada capa y/o por motivos de análisis y procesamientos ulteriores.

La superposición entre los datos de los OMI con las capas de parcelas y mejoras o construcciones, contribuye a acceder a características adicionales de los datos del mercado, como la identificación catastral de la parcela a la se refiere el dato, y a través de esta a su superficie, metros cuadrados edificados, forma y ubicación contextual.

Los datos de los OMI y las valuaciones masivas automatizadas

Los datos de referencia de los OMI deben ser sometidos previamente a un proceso de validación para eliminar todos aquellos valores inconsistentes. Se conforma así un sub-conjunto de muestras representativas de valores del mercado inmobiliario, las cuales deben ser utilizadas junto a otras variables o atributos de los bienes inmuebles como, por ejemplo, para las parcelas urbanas la ubicación, forma, edificabilidad, zonificación, servicios y, para las parcelas rurales las zonas agroeconómicas homogéneas, la cobertura del suelo, el clima, la hidrografía, topografía, etc..

Actualmente son cada vez más utilizados los modelos automatizados de valuación de inmuebles, para estimar los valores de mercado basados en los conjuntos de datos previamente recolectados y almacenados en bases de datos. La característica que distingue a este modelo es que los valores de mercado se generan por intermedio de un modelamiento matemático (IAAO, 2018).

Ese modelamiento incluye métodos estadísticos aplicados como la geoestadística, cuyo principal objetivo es estimar valores desconocidos en función de los conocidos, en este caso para cubrir completamente los perímetros urbanizados y las áreas rurales de una jurisdicción determinada.

La estimación de valores se realiza a través de métodos de interpolación en los que se busca reducir al mínimo los errores predictivos del modelo. Para ello es fundamental disponer de capacidades para seleccionar adecuadamente las muestras representativas, su cantidad y distribución espacial, las variables o atributos de los inmuebles, las condiciones de los mercados y analizar datos y resultados.

Fuentes consultadas:

International Association of Assessing Officers (IAAO, 2018). Standard on Automated Valuation Models (AVMs), https://www.iaao.org/media/standards/AVM_STANDARD_2018.pdf

Universidad Nacional de Córdoba, Argentina y Universidad Federal de Santa Catarina, Brasil (2019). Valores del suelo en América Latina, https://valorsueloamericalatina.org/