La necesidad de fundar la base imponible del impuesto inmobiliario sobre bases técnicas, recurriendo a datos cuantitativos procedentes del mercado inmobiliario, a métodos regulados y normalizados de valuación masiva y a la realización de un mantenimiento continuo de los valores obtenidos en el tiempo, dista de ser una práctica habitual en la mayoría de los casos, razón por la cual las buenas prácticas en esta materia constituyen una excepción.
Sin la pretensión de ser exhaustivo, existen varios problemas que tienen origen en distintas causas, uno de ellos es la falta de incentivos y consecuente interés de los gobiernos provinciales, cuyo financiamiento proviene principalmente de transferencias del gobierno nacional (*). Otro es que por ese mismo desinterés, los períodos de actualización de las valuaciones catastrales son muy largos (en ocasiones diez años o más), y aun cuando las actualizaciones ocurren, se cae a menudo en el uso de coeficientes que tienen poca relación con la evolución y variación temporal y espacial de los valores del mercado. Este hecho a su vez, incide en el nivel y en la uniformidad de las valuaciones, generando distorsiones de distinto tipo en la base imponible que afecta la distribución de las cargas fiscales. Otra dificultad tiene que ver con la falta de mantenimiento de la información catastral que, en el contexto argentino, es la referida a la falta de procedimientos adecuados o de comunicación interinstitucional entre provincia y municipios, para incorporar nuevas construcciones a las bases de datos catastrales. Además de estos problemas, hay que considerar como parte del sistema fiscal los aspectos de economía política aplicados a la administración tributaria, que debe utilizar adecuadamente los valores obtenidos por los organismos catastrales, aplicando las alícuotas, escalas progresivas y dando un trato diferencial a determinado conjunto de parcelas para incrementar o disminuir la presión tributaria en casos y situaciones especiales, de manera tal de distribuir la carga impositiva con equidad a toda la sociedad.
Por todo ello esta publicación resulta pertinente y oportuna, dado que contribuye a fomentar la responsabilidad fiscal, en virtud del amplio margen de mejora que existe en la utilización del impuesto inmobiliario que, por otro lado, contribuye a incrementar la progresividad de la estructura tributaria. Al respecto, podemos observar un significativo retroceso de su peso relativo en la estructura impositiva de las Provincias, y en su participación en relación al PBI (Producto Bruto Interno). Por ejemplo, en nuestro país en el año 2018, la recaudación por este tributo representó apenas el 0.41% del PBI, mientras que en los países de América Latina ronda el 0.6%. En Estados Unidos y Canadá representa entre el 3% y 4%, mientras que en Francia el 3.5% y en España el 2% de sus PBI, el promedio los países que integran la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es del 1.7 % del PBI (República Argentina, Ministerio de Obras Públicas, Observatorio Federal Urbano, 2024).
Dando este marco contextual, pasamos ahora a reseñar
la publicación señalando que la misma es fruto del proyecto “Actualización de
valores catastrales y estimación del potencial tributario del impuesto predial”,
liderado por la División de Gestión Fiscal (FMM) del Banco Interamericano de
Desarrollo (BID), que tuvo como propósito estimar el potencial tributario si se
utilizan los valores de mercado como referencia para la valuación catastral.
Los coordinadores y editores de la obra, señalaron que la investigación puso en evidencia: la gran versatilidad de las técnicas de valuación masiva; las ventajas de contar con datos georreferenciados abiertos y/o información en línea; la importancia de los observatorios del mercado inmobiliario como instrumento para dar seguimiento al mercado y capturar información sobre las transacciones de compra-venta; y la posibilidad de lograr una mayor integración entre los sistemas de catastro y de administración tributaria subnacional, a partir del uso de los valores de mercado de los bienes inmuebles.
Asimismo es para destacar que los estudios que dieron origen a esta publicación se desarrollaron en un período de aproximadamente tres años (2019 a 2021) e implicaron un gran esfuerzo en la coordinación, que involucró de manera directa a doce investigadores especializados, además autoridades y técnicos de seis municipios de Argentina, Brasil, Colombia y México y de varios revisores y comentaristas. Desde el punto de vista técnico, este informe hace una contribución significativa al conocimiento contemporáneo en materia de métodos de valuación masiva, incluyendo a los basados en la inteligencia artificial.
Respecto al contenido del informe, dispone de un capítulo introductorio dedicado a presentar las motivaciones y las preguntas que lo guiaron. En el capítulo 1 se describe la importancia del impuesto a la propiedad en América Latina y el Caribe, se destaca además su relevancia para los gobiernos sub-nacionales, las variables que definen su desempeño, y la importancia de los ajustes de los valores inmobiliarios utilizando información del mercado en las reformas del impuesto a la propiedad. El capítulo 2 ofrece el marco de referencia para los casos presentados en los capítulos subsiguientes, y contiene los principales métodos y técnicas de valuación masiva, las medidas de desempeño, las fuentes de datos del valor de los inmuebles y los Observatorios del Mercado Inmobiliario (OMI). Los capítulos 3 al 8 exponen seis casos en que se aplicaron diversas técnicas de valuación y con posterioridad de estimó el potencial tributario en las siguientes seis ciudades de América Latina: Fortaleza (Brasil), Córdoba (Argentina), Manizales (Colombia), Corrientes (Argentina), Itabira (Brasil) y Benito Juárez (México). Finalmente, en el capítulo 9 se resumen los resultados y las conclusiones y recomendaciones.
Los coordinadores señalaron que las ciudades fueron
elegidas por sus características dispares o heterogéneas, y por la importancia
que pueden tener para tomarlas como referencia para otras áreas urbanizadas. Los
parámetros empleados para su selección incluyeron el nivel de detalle de la
cartografía y de la base de datos catastrales; la integración entre los
sistemas de catastro y de administración tributaria; la existencia y antigüedad
de los observatorios del mercado inmobiliario; y el nivel de geotecnificación
del municipio. La variedad de casos presentados demuestra que los métodos y
técnicas de valuación presentados en este estudio pueden aplicarse con éxito en
diversos contextos.
La publicación se encuentra accesible a través del siguiente enlace: https://publications.iadb.org/es/mercado-inmobiliario-e-impuesto-predial-aplicaciones-de-tecnicas-de-valuacion-masiva
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Cabe aclarar que en varias jurisdicciones, la facultad de recaudar el impuesto
inmobiliario le fue transferida a los Municipios. En algunos casos, dicha potestad
fue conferida por las Constituciones Provinciales, mientas que en otros por
Leyes Orgánicas Municipales.
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Fuentes consultadas:
República Argentina, Ministerio de Obras Públicas, Observatorio Federal Urbano (2024). Participación del Impuesto Inmobiliario en la Recaudación Provincial, https://ofu.obraspublicas.gob.ar/Indicators/Planning/TaxesProportionInProvincesIncomes/TechnicalRecord
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