lunes, 19 de diciembre de 2016

El Certificado Catastral

La expedición del Certificado Catastral adquiere una singular relevancia en el tráfico jurídico inmobiliario en Argentina. Se encuentra regulado en los artículos 11 al 13 de la Ley Nacional de Catastro (LNC) 26209 y en todas las leyes Provinciales (ver Anexo), e impone a los funcionarios que autoricen actos de constitución, transmisión y/o modificación de derechos reales sobre inmuebles, la obligación de solicitarlo, tenerlo a la vista y transcribir su contenido en las escrituras públicas.

El nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) para la adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad de derechos reales ha conservado el sistema de título y modo suficientes, siendo el título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, y el modo suficiente la tradición posesoria (Art. 1892) o entrega material del bien. A estos requisitos hay que agregar la publicidad declarativa y el certificado catastral.

La publicidad declarativa está asociada con la inscripción registral que no es obligatoria, aunque si necesaria para perfeccionar la transmisión del derecho real, y cuyos efectos son lograr la oponibilidad frente a terceros de buena fe. El certificado catastral como requisito para la transmisión de derechos reales, proviene del hecho que la LNC es complementaria del CCyC (Ley 26994, Art. 5°), más específicamente en su art. 13°, señala que las inscripciones que tengan por objeto constituir, transmitir, declarar o modificar derechos reales sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad Inmueble, deberán ser acompañadas del certificado catastral “sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva”.

Cabe aclarar que la emisión del certificado catastral queda condicionada por la referida Ley, a que el estado parcelario este constituido o sea verificado por mensura (LNC, Arts. 6°, 9° y 11°). El estado parcelario está compuesto por los siguientes elementos: la ubicación georreferenciada del inmueble; sus límites en relación a las causas jurídicas que le dan origen; las medidas lineales, angulares y de superficie; la valuación fiscal; y los linderos del inmueble (LNC, Art.5°). 

Requisitos para la adquisición y oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles

La exigencia del certificado catastral tiene sus fundamentos en los siguientes principios: 
  • pone en práctica la coordinación entre los Catastros y Registros de la Propiedad;
  • atiende a definir el objeto de toda relación jurídica; y 
  • dota al sistema registral inmobiliario de seguridad jurídica.

El primer aspecto tiene que ver con concretar enlaces entre instituciones, una que trabaja enfocada en la relación sujeto-derecho (Registro) y otra enfocada en el vínculo objeto-derecho (Catastro). Pero para que la coordinación sea útil y efectiva, la captura de la realidad extra-registral o la proveniente del territorio debe ser susceptible de mantenerse actualizada. Detalles al respecto serán indicados más adelante.

El segundo aspecto tiene que ver con atender al principio de especialidad, que se encuentra consagrado en los arts. 12° y 13° de la Ley Nacional N° 17801. Según este principio los Registros están organizados tomando el elemento más estable de toda relación jurídico-inmobiliaria que es la parcela o el inmueble, principio sobre el que se asienta la técnica del Folio Real. Entonces siendo el objeto el elemento sobre el que se asientan los demás elementos de la relación jurídica, esto es el sujeto y la causa generadora, resulta evidente que la legislación se enfoque en la determinación del mismo. Se trata, pues, de individualizar de manera específica el objeto del derecho real, es decir su soporte físico, y para ello el medio más idóneo es la descripción del inmueble por vía de un plano y los correspondientes datos catastrales (Moisset de Espanés L., 2003).

El tercer aspecto es, de alguna manera, consecuencia de los señalados con anterioridad y concreta en la práctica el conocido principio de seguridad jurídica, el cual se apoya en la certeza del derecho, ya sea en el ámbito de la publicidad como en su aplicación práctica.

Desde el punto de vista práctico, mostramos en el siguiente diagrama el papel del certificado catastral en la coordinación Catastro Registro y el cuadro completo de los datos intercambiados entre ambas instituciones.


El certificado catastral en el contexto de la coordinación Catastro Registro

Si bien lo que se muestra en el diagrama es conceptual, sirve para entender el “viaje del objeto del derecho”, desde la realización del plano de mensura y su registro en el organismo catastral, lo que da nacimiento a nuevas parcelas creadas por dichos documentos y conforman el soporte para la emisión de los certificados catastrales, hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad del título y el asiento posterior en el folio real del Sistema de Información Registral, y la comunicación al organismo catastral del sujeto y la causa generadora a través de un extracto o minuta de cada título inscrito.

Como ya mencionamos, para que la coordinación funcione y sea efectiva en la práctica, la captura de la realidad extra-registral debe apoyarse en una actualización lo más inmediata posible al momento en que se produce una transacción inmobiliaria, adecuándose dinámica y sistémicamente a las siguientes situaciones:
  •  cambios en el objeto de la relación jurídica o el inmueble; y
  •  cambios en el estado de hecho y de ocupación de las parcelas.

El primer caso, se da cuando la parcela se divide, se unifica con otras, se anexa a una lindera o se redistribuye su geometría original. El principio de especialidad exige que se confeccionen nuevas matrículas para cada nuevo objeto, relacionándolas con la matrícula de la o las parcelas origen. Sobre este particular, el art. 13° de la Ley 17801 prevé que: “Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren se hará una nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vincularán la o las matrículas con los planos de mensura correspondientes.”

Volviendo al diagrama anterior, la coordinación se hace efectiva cuando el Catastro comunica al Registro toda modificación operada en los objetos, y documentada a través de los planos de mensura registrados. A su vez esos cambios son incorporados a la base de datos del Sistema de Información Catastral para mantenimiento.   

El segundo caso, es el referido a lo que la LNC ha dado en llamar verificación de subsistencia del estado parcelario (LNC, Arts. 8° y 9°), cuyo objetivo es que el adquirente de un inmueble, antes de formalizar la transferencia de dominio, conozca manifiestamente el estado de hecho de la parcela, ya sea la ubicación de los límites con relación al título,  de la pueden surgir invasiones al o del lindero; como el estado de ocupación que está más relacionado con los hechos existentes o la posesión ejercida, que incluyen básicamente cualquier tipo de cerramiento perimetral y, por supuesto, las construcciones que inciden en la valuación catastral.

Además como señala Belaga (2015): “El conocimiento previo de estos aspectos relativos a la realidad fáctica del inmueble tiene una notable trascendencia jurídica en nuestro Derecho Civil, como elemento de prueba para la realización del acto de Tradición”. Recordemos que los derechos reales se adquieren por la concurrencia del título y modo suficientes. Este último incluye la tradición posesoria que equivale a la entrega física del bien, y la verificación de subsistencia del estado parcelario es un medio efectivo para que quede documentada la misma.

Realizada la reseña contextual respecto a los aspectos legales y funcionales del certificado catastral en el sistema de publicidad inmobiliaria argentino, abordamos para culminar algunos aspectos conceptuales y prácticos.

El certificado catastral es entonces un instrumento administrativo que permite conocer el soporte material de un derecho real, por lo general el dominio, en forma previa a la concreción de una transacción inmobiliaria, con la finalidad de otorgarle transparencia y dar certeza a los derechos inmobiliarios, a través de la determinación precisa del objeto de las relaciones jurídicas.

Asimismo su trascendencia tiene alcance publicitario sobre las afectaciones que recaigan sobre los inmuebles, ya sea que provengan de derechos registrables que se ejercen por la posesión, como por ejemplo el derecho de superficie, o las restricciones al dominio, expropiaciones, servidumbres, etc. en cuanto sean aplicables.

Respecto al contenido del certificado catastral, si bien difiere ligeramente entre las provincias, básicamente contiene lo siguiente:

·         Número de certificado (dato administrativo)
·         Nomenclatura o identificación catastral del inmueble
·         Motivo de la solicitud
·         Antecedentes registrales
·         Titulares registrales
·         Antecedentes catastrales (ejs: Plano y Verificación si aplica)
·         Descripción del inmueble (medidas lineales, angulares, de superficie y linderos)
·         Croquis del inmueble o copia del plano
·         Valuación catastral de la tierra y construcciones
·         Afectaciones
·         Datos del solicitante

En cualquier caso, la coordinación entre Catastro y Registro significa que ambas instituciones apunten a lograr un objetivo común, que no es otro que el de brindar seguridad jurídica a la propiedad inmueble, proteger a los adquirentes y tutelar el tráfico inmobiliario.

Fuentes consultadas:

Belaga, José D. (2015). La Mensura y la prueba de la tradición en el nuevo Código Civil y Comercial, en Revista Agrimensura N° 38, diciembre de 2015, págs. 4 a 11, http://www.agrimensores.org.ar/images/archivos/revistaagrimensura/Revista%20Agrimensura38.pdf 

Moisset de Espanés, Luis (2003). Publicidad Registral, tercera edición. Zavalía Editor. 

República Argentina (2007). Ley Nacional N° 26209, Ley Nacional de Catastro,  http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=53050 

República Argentina (2014). Ley Nacional N° 26994, aprobación Código Civil y Comercial, http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975 

República Argentina (2015). Código Civil y Comercial. Editorial Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.

República Argentina (2015). Ley Nacional N° 17801, régimen de los Registros de la Propiedad Inmueble,  http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=53050 

Diversas leyes provinciales de Catastro.

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