martes, 28 de abril de 2015

Los derechos reales en el nuevo Código Civil y Comercial – Segunda Parte

En continuación de la primera parte, haremos una breve referencia destacando las principales características de algunos de los derechos reales enumerados, ya que en línea con lo que señalamos al principio, tomaremos en cuenta aquellos que tienen una mayor incidencia en el campo de actuación profesional del Agrimensor y que tendrán asimismo un impacto importante en los catastros.

Enumeración de los derechos reales

El nuevo Código mantiene el sistema de “numerus clausus”, es decir que los derechos reales están restringidos a un número limitado o cerrado, por lo cual los particulares no pueden crear derechos reales, ni modificar su estructura (art. 1884), quedando limitados a utilizar los listados taxativamente por el Código.  Por ello, cualquier derecho real que con posterioridad se cree y configure, requerirá de la sanción de una ley  especial para ser incorporado a la enumeración del artículo 1887 del nuevo Código.

Código Civil actual
Nuevo Código Civil y Comercial

Artículo 2503.

Son derechos reales:
1 - El dominio y el condominio;
2 - El usufructo;
3 - El uso y la habitación;
4 - Las servidumbres activas;
5 - El derecho de hipoteca;
6 - La prenda;
7 - La anticresis;
8 - La superficie forestal (incorporado por la ley 25.509)

Artículo 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.

Respecto a la superficie forestal que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes (art. 2 – ley 25.509), cabe mencionar que ha sido derogada por el inciso a del artículo 3 de la ley 26.994, aunque en este caso podemos considerar que ha sido “absorbida” por un derecho real “más amplio” como el de superficie.

Dominio

Cuando se habla de dominio se entiende por aquel que más facultades o poder sobre la cosa confiere a su titular, sin embargo, el nuevo Código de entrada realiza una distinción importante que es calificar al dominio como perfecto. Al respecto el art. 1941 establece que es aquel “derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley”. Estos límites son los que ya se prevén en la Constitución, cuando en referencia al uso y disposición de la propiedad, el art. 14 establece que se lo debe hacer de conformidad a las leyes que reglamentan su ejercicio.

Más adelante, el art. 1946 redefine al dominio imperfecto como aquel que está sometido a condición o plazos resolutorios, o si la cosa se encuentra gravada con cargas reales. En el art. 1964 se encuentran los supuestos de dominio imperfecto, siendo los mismos el revocable, el fiduciario y el desmembrado.

El dominio revocable (art. 1965) es aquel que se encuentra sometido a condición o plazos resolutorios a cuyo cumplimiento el titular de este derecho debe restituir la cosa a quien se la transmitió. El dominio fiduciario (art. 1701) es el adquirido con razón de un fideicomiso, el cual puede estar constituido por contrato o por testamento, y está destinado a durar hasta que se acabe el fideicomiso, para luego entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. Finalmente, el dominio desmembrado es aquel que está sometido al régimen de la carga que lo grava, por ejemplo, el derecho de superficie.

Propiedad Horizontal

Observando la tabla precedente tenemos como principales novedades la incorporación de la propiedad horizontal aunque, en realidad, ha sido un derecho real autónomo creado por la ley 13.512, actualmente derogada por el inciso a del art. 3 de la ley 26.994.  Si bien el Código actual mantiene la misma naturaleza jurídica para este derecho, lo regula más extensa y detalladamente, fruto de la jurisprudencia y doctrina establecida en los años que lleva su aplicación práctica.

El art. 2037 aporta su concepto, definiendo a la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”. 

 

El art. 2038 establece como deber para la división jurídica del edificio, la redacción, por escritura pública, del reglamento de propiedad horizontal, el cual debe ser inscripto en el registro de la propiedad inmueble y, señala al finalizar, que el referido reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional o departamento. Al igual que en el art. 9 de la ley 13.512, el art. 2056 establece, aunque con distinto contenido y alcances, lo que debe estar incluido en el reglamento.

El art. 2039 define a la unidad funcional que es el objeto edificado sobre el que recae el derecho de propiedad horizontal y “que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común”. Además este derecho de propiedad comprende simultáneamente a la parte indivisa del terreno dónde se asienta el edificio, así como de las cosas y partes de uso común y puede incluir unidades complementarias.

Otras novedades incluyen la regulación de la personería jurídica del consorcio (art. 2044) y las facultades y obligaciones de los propietarios (arts. 2045 al 2050).

Como última consideración podemos señalar el hecho que se ha omitido incluir el plano de subdivisión en propiedad horizontal dentro del articulado, aunque puede entenderse que el legislador lo da por entendido tácitamente, ya que para redactar el reglamento de copropiedad y administración (requisito indispensable para la afectación a este régimen) es absolutamente necesario contar con el plano de subdivisión correspondiente. En efecto, se trata de una omisión habida cuenta que el derecho proyectado así lo requiere como presupuesto básico para la definición de los objetos (partes privativas y comunes) sobre los que recae el derecho real de propiedad horizontal.

A ello hay que agregar su antecedente inmediato como lo es el plano de obra, que debe estar aprobado o registrado en el municipio correspondiente. Con esto se está teniendo en consideración no solo el poder de policía que en materia de construcciones detentan los gobiernos locales, sino además la normativa urbanística aplicable, siendo ambos aspectos legales fundamento y soporte de un derecho que recae sobre un inmueble edificado.

Respecto a la registración catastral no se vislumbran cambios significativos respecto a la situación actual.

Conjuntos inmobiliarios

El nuevo Código en su art. 2073 conceptualiza como conjuntos inmobiliarios a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Podemos observar en este primer artículo del Título VI, Capítulo I, que no se define el derecho real tal como viene legislado para los tres anteriores (dominio, condominio y propiedad horizontal), sino a los objetos sobre los que se aplica, genéricamente hablamos de urbanizaciones cerradas en su perímetro con estado de indivisión forzosa y perpetua entre las partes privativas y comunes.

Recién el art. 2075 prescribe que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, incorporando las modificaciones que para este derecho se especifican, “a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”. En este artículo se incluye asimismo la remisión a las normas administrativas de cada jurisdicción respecto a las zonas autorizadas y demás indicadores urbanísticos aplicables a los conjuntos inmobiliarios.

Por otro lado, es conocido que existen una gran cantidad de conjuntos inmobiliarios en funcionamiento en todo el país, que se han constituido a partir de diversas reglamentaciones locales, sean provinciales o municipales. Para estos casos, la parte final del art. 2075 establece que se deben adecuar a las previsiones de este derecho real, aquellos conjuntos inmobiliarios “que se hubiesen establecido como derechos personales o dónde coexistan derechos reales y derechos personales”.  

Se vislumbra que el imperativo de lo aquí prescripto, traerá aparejado problemas tanto de orden práctico como reglamentario, a menos que a través de una ley especial se regule y ordene la transición, los plazos y demás previsiones reglamentarias que constituyan el soporte para el accionar de los catastros y registros de la propiedad, con miras a concretar las correspondientes adecuaciones de las urbanizaciones cerradas incluidas dentro de los supuestos del art. 2075 a esta nueva figura legal.

Cabe agregar que una de las diferencias más significativas entre la propiedad horizontal común y la propiedad horizontal especial, podemos verla en que la primera es aplicable a los tradicionales edificios de pisos o departamentos, y la segunda a edificios individuales o aislados, siendo la característica común o compartida entre ambas que entre las partes comunes y privativas de un inmueble, “así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible” (arts. 2037 y 2074).

Pero la diferencia más sustancial entre la propiedad horizontal común y la especial radica en que para la primera, el terreno dónde se asienta el edificio es cosa y parte necesariamente común (art. 2041 inciso a), mientras que para los conjuntos inmobiliarios el art. 2076 señala solo a las partes y lugares del terreno destinadas a uso comunitario, como las vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, etc.

Por otro lado, el art. 2077 indica que la unidad funcional (el terreno) es la parte privativa, pudiendo hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a vía pública por vía directa o indirecta” (ej: a través de una calle interna del complejo).

La lectura en conjunto de los arts. 2076 y 2077 es la pone de manifiesto que estamos frente a una propiedad horizontal especial, ya que autoriza la titularidad privativa de porciones de terreno (parcelas o unidades funcionales) y, además, que estas porciones no estén edificadas, extremos estos inaceptables en la propiedad horizontal común (arts. 2037 y 2041, inc. a., del Código Único; arts. 1 y 2, primer párrafo, actual ley 13.512), motivos por los cuales hoy se objeta el sometimiento de los conjuntos inmobiliarios al régimen de la ley 13.512 (Mariani de Vidal, M. & Abella, A. , 2015).


Entonces el criterio adoptado por el legislador viene a resolver dos problemas importantes asociados a la propiedad horizontal común:
  1.  En los conjuntos inmobiliarios no es necesaria la construcción de las unidades funcionales de una vez, ni por etapas, quedando abierta la posibilidad de construir en las partes privativas, cuando los propietarios así lo dispongan.
  2.  El hecho de poder escriturar las unidades funcionales sin construcciones, otorga posibilidades a sus propietarios de acceder al crédito hipotecario.
Por otro lado, y como ya hemos señalado, este derecho real conserva de la propiedad horizontal la solución de vincular simultáneamente y de forma inseparable el dominio sobre las partes privativas con el condominio con indivisión forzosa perpetua sobre las partes comunes, con lo cual los propietarios se ven impedidos de pedir la partición, garantizando la perdurabilidad de este derecho real. Esta estructuración impone asimismo a los propietarios la obligación que tienen sobre las cosas y partes comunes respecto al pago de “expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario” (Art. 2081).

Es curioso observar el silencio de la ley respecto al estado constructivo de las partes comunes, o acaso sería posible que una urbanización funcione sin las vías de circulación abiertas y niveladas o que falten todos o algunos servicios, y no hablamos de las demás áreas que puedan destinarse a espacios recreativos y/o sociales. Un criterio razonable podría ser que, al menos, los servicios básicos y el cerramiento perimetral se encuentren ejecutados al momento de habilitar el conjunto inmobiliario, con lo cual se estaría observando el cumplimiento de las normas locales en lo que respecta a las exigencias de provisión de servicios públicos tal como ocurre en los casos de los loteos tradicionales.

Por otra parte, el art. 2079 repite, como una manera de poner acento según se entiende, a lo que establezcan las normas provinciales y municipales respecto a los lugares autorizados para emplazar los conjuntos inmobiliarios. Esta es una previsión muy importante, habida cuenta de la tendencia que se ha venido observando en los últimos años de prohibir la construcción de conjuntos inmobiliarios (ver: CABAP, 2011; Cba24n.com.ar, 2012; e Informe digital, 2013), por sus consecuencias sobre la continuidad de la trama vial y la acentuación de los fenómenos de segregación espacial y social, sobre todo y fundamentalmente, cuando estos desarrollos inmobiliarios se encuentran emplazados dentro de los perímetros urbanizados.

Respecto a las limitaciones edilicias es para destacar que el art. 2080 prescribe que deben enmarcarse dentro de las normas administrativas aplicables, lo cual pondrá punto final a aquellas “normas particulares o especiales” que se incluyan en el reglamento y que no estén expresamente reguladas en los respectivos códigos o normas de edificación y planeamiento. Por otro lado, en la parte final del referido artículo y, al igual que en la propiedad horizontal, el reglamento es considerado “parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario”.

Respecto a la registración catastral, será necesario incorporar al modelo de datos una capa con sus respectivos atributos para registrar en los Sistemas de Información Territorial a los conjuntos inmobiliarios, habida cuenta de que se trata de un derecho real autónomo; y establecer una reglamentación para la presentación de las mensuras para afectar al régimen de conjuntos inmobiliarios, que incluirá modificaciones importantes respecto de lo que tradicionalmente se viene realizando con la propiedad horizontal común para adaptarlas a las particularidades de este derecho real.

Superficie

Se trata de una de las novedades más importantes que el nuevo Código nos trae en materia de derechos reales. Hablar de la superficie impone, en primer lugar, establecer una separación entre el dominio directo y el dominio útil que, en conjunto, hacen al dominio pleno o perfecto según la definición del art. 1941. El dominio directo es el que le corresponde al propietario, en tanto que el dominio útil corresponde a quien utiliza el inmueble, en este caso el superficiario, entonces ambos derechos pueden coexistir total o parcialmente superpuestos.

El camino a la adopción del derecho de superficie lo abrió la ley 25.509 por medio del cual se creó el derecho real de superficie forestal (actualmente derogado). Cabe recordar que Vélez prohibió tajantemente a determinados derechos reales tales como la enfiteusis, la superficie, el censo y las rentas (art. 2614 C.C.). Nuestro codificador prefirió una propiedad plena, exclusiva y sin desmembramientos del dominio útil, tal como hizo constar de su puño y letra en la nota al art. 2502 C.C. cuando afirmó que “La multiplicidad de los derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y pueden perjudicar mucho la explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poder dividir la cosa asiento de ellos” (citado en Borda, G., 1996). Es decir que la preocupación de Vélez fue por el lado de estructurar un derecho de propiedad sólido y exclusivo, que fuera un estímulo para ocupar y desarrollar las enormes extensiones de suelo patrio.

Pero claro, como el derecho evoluciona conforme a lo hacen los tiempos, las instituciones y la sociedad, la Comisión encargada de la reforma del Código Civil, creyó en la posibilidad que ofrece este derecho para estimular el papel socioeconómico o el mejor aprovechamiento de la propiedad inmueble.

A continuación, veremos como ha quedado definido y estructurado el derecho de superficie en el nuevo Código. El art. 2114 lo define como “un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio…”.

El derecho de superficie constituye entonces una excepción o suspensión temporal del principio de accesión, por lo que es oportuno tener presente el art. 1945 (sobre extensión del dominio) que señala que “todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.

Con relación a las modalidades de este derecho podemos decir que el superficiario no solo puede realizar forestaciones, tal como lo preveía la ley 25.509, sino que lo amplia a construcciones y plantaciones, además de poder constituirse sobre los referidos objetos ya existentes (art. 2115).


El art. 2116 señala que la superficie es susceptible de constituirse “sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal”. Una cuestión importante, incluida dentro del mismo artículo, es que el área afectada por la superficie puede ser mayor que la necesaria para las accesiones, siempre que presten una utilidad para el aprovechamiento que realiza el superficiario.

Como se trata de un derecho acotado en el tiempo, el art. 2117 establece como plazos que no pueden excederse de setenta años para las construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones. Dichos plazos son prorrogables aunque siempre deben estar acotados al plazo máximo correspondiente a la modalidad.

El superficiario está facultado para constituir derechos reales de garantía limitados al plazo de duración del derecho de superficie; afectar lo construido al régimen de propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; y transmitir y gravar las viviendas o unidades funcionales dentro del plazo en que este constituido el derecho de superficie (art. 2120).

Una vez culminado el plazo por el que se extingue el derecho, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto que se pacte lo contrario. El monto de la indemnización puede ser fijado en el acto de constitución del derecho de superficie, o en acuerdos realizados con posterioridad a éste (art. 2126).

Algunos interrogantes quedan abiertos respecto a las normas administrativas que serán necesarias establecer para regular dos cuestiones relevantes como lo son:

·         en lo urbano la aplicación de indicadores urbanísticos y,
·         en lo urbano como en lo rural las normas de subdivisión del suelo.

Cabe considerar al respecto, para los casos en que las superficies sean constituidas sobre parte de las parcelas origen, que las áreas destinadas a los aprovechamientos cumplan con las normas de uso del suelo (ej: retiros frontales, laterales, FOS, FOT, etc.). Sin embargo, no resulta totalmente claro el hecho que las superficies o “sub-parcelas” desmembradas tengan que ajustarse a la normativa que regulan los fraccionamientos. Sobre este punto, seguramente habrá necesidad de contemplar situaciones especiales o particulares que ameriten su aplicación. Puede pensarse como ejemplo, el caso en que se constituye un derecho de superficie sobre una parcela rural, sobre la cual el área remanente de dominio directo queda por debajo de la superficie mínima establecida para la unidad económica.

Respecto a la registración catastral, será necesario: incorporar al modelo de datos una capa con sus respectivos atributos para registrar en los Sistemas de Información Territorial a la superficie, siguiendo el mismo criterio de independencia legal que para los conjuntos inmobiliarios; establecer una reglamentación para la presentación de las correspondientes mensuras de afectación para constituir derechos de superficie, y el encuadre impositivo a dar a la propiedad superficiaria que tendrá incidencia en la estructuración de la valuación catastral; y prestar atención al diseño de una reglamentación de los planos de propiedad horizontal que desarrollen sobre propiedad superficiaria, junto a otros aspectos de procedimiento que deberán coordinarse entre los Catastros y los Registros de la Propiedad de cada jurisdicción.

Más allá de estas consideraciones, habrá que ver como es recibido y aceptado este nuevo derecho real entre nosotros. Si bien la ley ofrece la posibilidad de desmembrar el dominio con fines su explotación por parte de personas que no son los propietarios del suelo sino de las accesiones, no existe seguridad que la superficie sea aceptada culturalmente, al menos en el corto y mediano plazo y sobre todo para la modalidad de construcciones en al ámbito urbano. El tiempo dirá.

Agradecimientos

A los colegas Gustavo M. García y Rodolfo H. Origlia por sus aportes y aclaraciones referidas a los conjuntos inmobiliarios y la superficie dentro del marco de un intercambio por e-mail. No obstante ello, lo manifestado en la presente reseña es de exclusiva responsabilidad de quien suscribe este artículo.

Fuentes consultadas:

Borda, Guillermo (1999). Tratado de derecho civil – Derechos Reales – Tomo I. Ed. Abeledo Perrot.

Cámara de barrios privados CABAP (2011). Prohíben barrios cerrados en Rosario, http://www.cabap.com.ar/mod/adminportal/viewnota.php?id=227

Cba24n.com.ar (2012). Prohíben la construcción de barrios cerrados en Río Ceballos,

Informe digital (2013). Paraná: prohíben la construcción de barrios privados,  http://www.informedigital.com.ar/secciones/parana/63913-parana-prohiben-la-construccion-de-barrios-privados.htm

Mariani de Vidal, Marina & Abella, Adriana (2015). Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil con especial referencia a los preexistentes. Diario La Ley N° 2499, Abril de 2015, versión on line.

Puerta de Chacón, Alicia (2014). Disertación sobre Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial. Jornadas de Derecho sobre el Nuevo Código Civil organizadas por la Federación Argentina de Agrimensores (FADA),  diciembre de 2014, Mendoza, https://www.youtube.com/watch?v=shW3kroj26I

República Argentina (2001). Ley 25.509 sobre derecho real de superficie forestal, http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/70000-74999/70786/norma.htm

República Argentina (2014). Ley 26.994 de aprobación del Código Civil y Comercial de la Nación, http://www.boletinoficial.gov.ar/DisplayPdf.aspx?s=S&f=20141008&i=1

República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación.

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