Catastros y Registros de la Propiedad Inmueble

En una entrada anterior, habíamos señalado que Catastro es una institución que tiene como centro de actuación el territorio en cuanto a la relación Objeto-Derecho, mientras que para el Registro el foco son las personas en cuanto a la relación Sujeto-Derecho.

De esta relación se desprenden tres cuestiones importantes:

• Los Estados para ser garantes de los derechos de propiedad de los ciudadanos, deben conocer a los titulares de derechos que son los sujetos a quienes debe proteger y, no menos fundamental, qué debe proteger, es decir que bienes o cosas.

• Vinculado con el punto anterior, y asociado al carácter esencial de todas las relaciones jurídicas, el objeto de la relación (sujeto-derecho-objeto) debe ser determinado o determinable.

• También en atención al principio registral de especialidad y para facilitar la técnica registral, es indispensable tomar como base registral el elemento más permanente, o el menos dinámico, que es la parcela o el inmueble. 

Por lo manifestado, resulta clara la interdependencia entre organismos que deben armonizarse funcionalmente para atender garantías de origen constitucional, dando con ello respuesta al principio de seguridad jurídica en materia de derechos inmobiliarios. Si bien resulta fácil decirlo, el camino que hay que recorrer para conseguir este objetivo puede resultar muy intrincado y lleno de obstáculos de todo tipo, sobre todo si ambas instituciones no se ocuparon de coordinarse o, si lo han hecho, es sobre una base muy débil o deficiente o que solo incluye un porcentaje muy reducido del “universo de inmuebles”.  Situación que, por otra parte, representa un quiebre del principio de igualdad ante la ley, porque existirán algunos derechos mejor protegidos frente a otros tantos más que no se encuentran en dicha condición.  

Por lo general, en los proyectos de Administración del Territorio (o de Tierras, como el uso y costumbre han consolidado) que financian organismos financieros internacionales, se ha apuntado a la coordinación interinstitucional directa o indirectamente, como una componente fundamental de dichos proyectos (ejs: Costa Rica, Honduras, Paraguay, Panamá, etc.). Conforme a su historia institucional, cultura, valores y tradiciones, cada país ha definido su propio modelo de coordinación, ya que en la gran mayoría de los países de la región, los Catastros y los Registros de la Propiedad inmueble son dos instituciones independientes y vinculadas, por lo general, a distintos ministerios o poderes del Estado.

La necesidad entonces es que los organismos cooperen a través de alguna estrategia de coordinación estructurada, tomando como base que ambas instituciones trabajan con un mismo objeto: la parcela o el inmueble. Más allá de cualquier definición que podamos poner como ejemplo, el concepto de parcela está más orientado a las dos dimensiones, en tanto que el concepto de inmueble tiene alcance a las tres dimensiones.

El tratamiento del objeto tiene su aspecto jurídico, o de derechos en los documentos que figuran en las actuaciones notariales volcadas al sistema de folio real, y su aspecto físico o geométrico, que constituyen la expresión sobre el territorio de tales derechos volcados en planos y/o cartografía o mapas catastrales. La causa jurídica vincula ambos aspectos, ya que no hay derechos sin una finalidad establecida en un contrato (ej: compra-venta), sin voluntad y legitimidad de las partes y sin objeto.

Existen varios modelos de coordinación interinstitucional dentro de los cuales podemos mencionar a aquellos que parten de una coordinación inicial, cuando los sistemas de información del Catastro y del Registro están separados, y solo se vinculan o enlazan por un identificador común como puede ser la nomenclatura catastral, aunque en este caso no se eliminan los riesgos de registros inconsistentes y duplicaciones.

Algo más avanzado son los modelos de coordinación completos que, si bien se desarrollan sobre sistemas de información independientes, cada organización mantiene los datos que genera según su mandato y funciones, y los cambios operados en cada base de datos se reflejan recíprocamente en el Catastro y en el Registro. La gran ventaja este modelo es que mantiene la interdependencia sin permitir superposiciones funcionales de ningún tipo.

Cabe aclarar que entre el modelo de coordinación inicial y el modelo de coordinación completo existen variantes intermedias, cuya implementación dependerá de cuan bien se ajusten sus lineamientos a las necesidades y capacidades de cada país y de su nivel de desarrollo en estos temas.

Finalmente, está presente la posibilidad de agrupar al Catastro y el Registro en una única organización, aunque en este caso sería algo más que una coordinación, y ya podríamos hablar de una integración. En este caso, ninguna pieza del sistema funciona en forma independiente o separada más allá de mantener internamente el nivel de especialización que requieren los aspectos catastrales y registrales sobre inmuebles. Aunque si bien esta alternativa puede ser lo ideal, no parece ser el camino elegido mayoritariamente en Latinoamérica.

En última instancia, lo que no debe perderse de vista son las consecuencias que trae consigo la falta de interrelación entre los Catastros y Registros, que se expresa como conflictos entre propietarios que deben ser resueltos por la vía judicial y los costos que ello implica a la economía de los países. Estas situaciones quedan reflejadas en muchos artículos presentes en la red, en algunos casos con títulos con humor como puede verse en: “Dueño de ti, dueño de qué, dueño de nada: El Sistema Registral sin catastro no otorga seguridad jurídica” (Reátegui, Jorge, 2011).

Fuentes consultadas:

Moisset de Espanés, Luis (2003). Publicidad Registral. Tercera Edición. Zavalía Editor, Buenos Aires.

Reátegui, Jorge (2011). Dueño de ti, dueño de que, dueño de nada: El Sistema Registral sin catastro no otorga seguridad inmobiliaria,

http://enfoquederecho.com/civil/dueno-de-ti-dueno-de-que-dueno-de-nada-el-sistema-registral-sin-catastro-no-otorga-seguridad-juridica/