martes, 20 de noviembre de 2018

Crean Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles

Por medio de la Ley Nacional N° 274289 se aprobó el Consenso Fiscal suscripto el 16 de noviembre de 2017 por el Poder Ejecutivo Nacional (PEN) y representantes de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicho acuerdo estableció como compromiso asumido por el Estado Nacional (entre otros) el de: “Disponer de un organismo federal que cuente con la participación de las provincias y de la CABA, que determine los procedimientos y metodologías de aplicación para todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial”.

Que en virtud de ello, el PEN procedió a crear por Decreto 938-2018 del 24-10-2018, el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles dentro de la órbita de la Secretaría de Provincias y Municipios del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, que tiene como finalidad determinar los procedimientos y las metodologías para aplicar a las valuaciones fiscales de los inmuebles de las provincias adheridas al Consenso Fiscal aprobado por la Ley N° 27.429.

Dentro de este marco, como compromisos asumidos por las provincias está el de “adoptar para el cálculo y determinación de las valuaciones fiscales de los inmuebles los procedimientos y metodologías de valuación uniformes establecidas por el organismo federal. Para ello, las provincias y la CABA asegurarán a ese organismo federal acceso a los registros catastrales y demás registros locales. En los casos en que el tributo fuera de competencia municipal, los gobiernos provinciales impulsarán acuerdos para que los municipios apliquen igual criterio para la determinación de la base imponible”. Seguidamente, y con relación al porcentaje a aplicar a la valuación fiscal para calcular el monto del impuesto, las provincias deberán fijar alícuotas que osicilen entre 0.5% y 2% del valor fiscal establecido.  


El artículo 2° del Decreto 938-2018 establece que el Organismo contará con un Comité Ejecutivo integrado por el titular de la Secretaría de Provincias y Municipios del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, quien presidirá el organismo; más un representante de la Jefatura de Gabinete de Ministros, a cargo de la vicepresidencia; y un representante por cada uno de los siguientes organismos: Ministerio de Hacienda, Instituto Geográfico Nacional y Administración Federal de Ingresos Públicos.

Dicho Comité Ejecutivo tendrá como funciones fijar los procedimientos y metodologías para determinar las valuaciones fiscales, para que sean implementados por la CABA y las provincias adheridas al Consenso Fiscal; y ayudar a gestionar fuentes de financiamiento para el mejoramiento y el desarrollo de los catastros provinciales, entre otros.

El Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles contará con un Consejo Asesor, de carácter consultivo y vinculante, que estará integrado por un representante del Estado Nacional que ejercerá la presidencia y será designado por el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda; y un representante por cada uno de los catastros de las provincias que hayan adherido al Consenso Fiscal. En el Decreto se deja expresa constancia que los miembros del Consejo Asesor “deberán acreditar conocimientos en sistemas de información territorial”, por lo que no deja de llamar la atención haber omitido conocimientos específicos en la temática de valuaciones masivas con fines fiscales.

Dicho Consejo Asesor contará una Comisión Técnica para que lo asista, al igual que al Comité Ejecutivo, en materia de sus competencias y que estará integrado por: tres representantes del Estado Nacional, uno perteneciente a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), otro al Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN), y otro en representación del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda; un representante por cada uno de los catastros provinciales de Buenos Aires, Córdoba Santa Fe y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que tendrán carácter de miembros permanentes; y un representante de los catastros del resto de las jurisdicciones que tendrán carácter rotativo por cada una de las siguientes zonas:

·         A: Catamarca, Tucumán, Santiago del Estero, Jujuy y Salta.
·         B: Neuquén, Río Negro, Chubut, Santa Cruz y Tierra del Fuego.
·         C: Mendoza, La Rioja, San Juan, San Luis y La Pampa.
·         D: Chaco, Corrientes, Entre Ríos, Misiones y Formosa.

El Consejo Asesor tendrá a su cargo:  evaluar y emitir recomendaciones al Comité Ejecutivo del Organismo en materia de valuación de inmuebles y sobre los procedimientos y metodologías, en forma previa a su aprobación definitiva; y asesorar en todas las cuestiones en el marco de las competencias del Organismo.  El Comité Ejecutivo sólo podrá apartarse de las recomendaciones y propuestas del Consejo Asesor mediante decisión fundada.

Entonces el organigrama del Organismo quedaría constituido de la siguiente manera:


De esta configuración, se desprende claramente el control del organismo de parte del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, que tendrá que buscar un equilibrio en materia de decisiones, de manera de no vulnerar una competencia que corresponde originariamente a las provincias, en particular a los organismos catastrales que son los encargados de la valuación parcelaria a los fines fiscales dentro de sus respectivos territorios, además de la instrumentación de la metodología valuatoria, la cual debe tener una base técnica (Art. 14, Ley 26.209).

Por ello el Decreto del PEN, ha dispuesto que el Consejo Asesor tenga el carácter de consultivo y vinculante, y esté integrado por todos los catastros provinciales de las jurisdicciones que se hayan adherido al Consenso Fiscal. Dentro de la Comisión Técnica también están incorporados los catastros, aunque con una representación más acotada, pero que igualmente supera en número a la cantidad de representantes del Estado Nacional.  

El objetivo de los trabajos del Organismo pretende, por un lado, corregir las asimetrías existentes en las provincias en materia de determinación de la base imponible, que debe aproximarse al valor de mercado. Actualmente, la valuación de inmuebles en la provincia de Buenos Aires alcanza un 40 % aproximadamente de dicho valor, pero en otras provincias alcanza valores muy bajos, por ejemplo debajo del 5 %. En tanto que, por otro lado, una vez alcanzada esa meta, hay que lograr la sostenibilidad del proceso valuatorio entendiéndolo como una tarea continua.

A tal fin, es indispensable la instrumentación de observatorios del mercado inmobiliario (en funcionamiento pero solo en unas pocas provincias), que produzcan datos permanentemente actualizados de valores básicos de la tierra a nivel urbano y rural, así como a nivel de construcciones. En la actualidad, los modelos matemáticos y estadísticos automatizados como los de regresión lineal, redes neuronales o árboles de decisión, aportan celeridad, eficiencia y calidad en la extracción de conocimiento de las bases de datos catastrales y la producción de mapas de valores inmobiliarios continuos en el tiempo, lo cual facilita la realización de revalúos, ya sea para monitoreo de diferencias entre los valores catastrales y los del mercado, para la obtención de estadísticas de evolución de valores y, por supuesto, como insumo para la política fiscal.

Esta iniciativa debe verse como una gran oportunidad de los catastros con mayor nivel de desarrollo relativo para acompañar las demandas de las políticas públicas, en tanto que los catastros que requieran de un fortalecimiento institucional para estar a la altura de estos procesos, el Comité Ejecutivo del Organismo Federal ya mencionamos que tiene entre sus funciones la de asistirlos con ayuda, gestionando fuentes de financiamiento para su mejoramiento, desarrollo y modernización.

Se estima que las provincias puedan llevar a partir del 2020 el valor catastral al valor del mercado, de manera de compensar en parte con los ingresos por el impuesto inmobiliario, la eliminación del fondo del Conurbano en 2017 y el fondo sojero durante el corriente año. Además habrá que observar que la actualización de la base de cálculo de dicho tributo repercutirá en el impuesto a los bienes personales, de manera que será necesario modificar el mínimo no imponible, sobre todo en el caso de los inmuebles que tengan como destino casa-habitación.

No hay que perder de vista que el Consenso Fiscal demanda una fuerte coordinación entre las provincias y la Nación, y que este acuerdo se inscribe dentro de un amplio marco de reformas al sistema tributario, que busca dotar de una mayor autonomía financiera a las provincias para que sean menos dependientes de las transferencias del Estado Nacional, entre otros objetivos.


Fuentes consultadas:

República Argentina (2018). Ley N° 27.429 de aprobación del Consenso Fiscal,

República Argentina (2018). Decreto 938-2018 - Poder Ejecutivo Nacional de creación del Organismo Federal de Valuación de Inmuebles, https://www.argentina.gob.ar/normativa/decreto-938-2018-315608/texto, accedido el 19/11/2018.

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