Conceptos catastrales básicos en la legislación argentina – Primera parte

El artículo 1° de la Ley Nacional de Catastro 26.209 (en adelante LNC) define a los catastros como los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción.

Una primera diferenciación cabe apuntar respecto a los Objetos Territoriales a secas, sobre los cuales los catastros actúan como organismos custodios o productores de determinados conjuntos de datos que conforman información complementaria a la catastral propiamente dicha.

Respecto a los Objetos Territoriales Legales, los catastros actúan como registros públicos de naturaleza administrativa, que tienen como finalidad dar publicidad formal a la aplicación territorial de derechos. El carácter de registro administrativo circunscribe sus funciones a la divulgación, cognoscibilidad y transparencia en el tráfico jurídico inmobiliario.

Cabe agregar asimismo la característica no convalidante de los registros catastrales, sobre lo cual el artículo 7° de la LNC expresa que la registración de documentos -particularmente los planos de mensura-, no subsana ni convalida sus defectos. Es decir que si bien se presumen correctos los documentos registrados, admiten prueba en contrario.

La LNC tampoco aclara en ninguno de sus artículos, cual es el significado de los términos Objeto territorial (en adelante OT), y Objeto territorial legal (en adelante OTL). Solo podemos decir al respecto que ambos tienen su origen en la publicación de la Federación Internacional de Agrimensores Catastro 2014 (ver págs.. 15 y 16), por lo que ha sido necesario adecuarlos a la legislación argentina. 

Ambos conceptos tienen en común que son partes o porciones del espacio terrestre georreferenciadas (*), pero con la diferencia que los primeros están asociados a objetos de la naturaleza o realizados por la acción del hombre, como por ejemplo: cuerpos y cursos de agua, mejoras o construcciones, y calles (nombres, alturas, existencia de servicios públicos, etc.), entre otros.

Los segundos en cambio, refieren a objetos que resultan de la aplicación de derechos de expresión territorial. Esos derechos deben entenderse en sentido amplio, y pueden provenir tanto del derecho civil (o privado), como del derecho administrativo (o público), e incluso de una ley. En cualquier caso, la legalidad de un OTL se encuentra invariablemente asociada al hecho que tiene su origen en una causa jurídica.

Dentro de los OTLs la parcela es su expresión más distintiva, y se caracteriza por representar el objeto sobre el cual recae o es susceptible de recaer un derecho real de dominio o condominio. El artículo 4° de la LNC la define como “la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral.”

De esta definición se desprende lo siguiente:

1. que la parcela es una representación bidimensional del inmueble que es tridimensional (**); 
2.  que el concepto de extensión territorial continua se relaciona con que las parcelas no admiten la interrupción física del dominio o del condominio (ver el siguiente gráfico); 
3. que los límites de la parcela surgen como resultado de aplicar en el terreno títulos jurídicos o de determinar una posesión ejercida, que es un hecho que tiene consecuencias jurídicas (***); 
4.  que la parcela requiere contar para su individualización de elementos esenciales tales como su ubicación georreferenciada, los límites en relación a las causas jurídicas que le los originan, y las medidas lineales, angulares y de superficie; y 
5. que la parcela es creada a partir del registro del plano de mensura (documento cartográfico) en el organismo catastral.

A los elementos esenciales de la parcela mencionados en 4, deben agregarse como elementos complementarios la valuación fiscal o catastral y sus linderos (artículo 5°). La totalidad de dichos elementos establecen el estado parcelario de un inmueble, el cual queda constituido entonces cuando sus elementos esenciales y complementarios se encuentran definidos y documentados en un plano de mensura.

Dicho plano posibilita armonizar la descripción del inmueble consignada en su título jurídico con su ubicación espacial en el territorio. En aquellos casos en que se practica un loteo o fraccionamiento o, en general, cuando se realizan modificaciones en la configuración geométrica de las parcelas, el plano alcanza plena eficacia jurídica cuando por cada nueva parcela, se realiza la correspondiente actuación notarial que constituya, modifique y transmita derechos reales a través de escrituras públicas.

Lo mencionado tiene correlación con la Ley Nacional 17.801 de Registros de la Propiedad Inmueble, que toma como base para la matriculación el inmueble (parcela) y se plasma a través del folio real. Es decir que por cada inmueble debe abrirse un folio, en el que se inscriben las transferencias de dominio, los embargos, las hipotecas, las afectaciones (restricciones, servidumbres, derecho de superficie, etc.), las inhibiciones, etc..  

Y esto exige que cuando surgen nuevas parcelas o inmuebles, estos cambios se vean reflejados en los Registros, tal como lo prevé el artículo 13° que indica que “si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.” Igual tratamiento que para los fraccionamientos corresponde a otras mutaciones tales como anexiones o unificaciones, para lo cual y en ambos casos “se vincularán las matrículas con los planos de mensura correspondientes.”

Referencias:

(*) La georreferenciación se considera el proceso por el cual se determinan las coordenadas de los OT y OTLs. Dichas posiciones o coordenadas están referidas a un marco de referencia geodésico global, que materializa de manera simplificada a un Sistema de Referencia Terrestre Convencional.

(**) El dominio se extiende en altura y profundidad. Se proyecta al espacio aéreo y al subsuelo en líneas perpendiculares. Respecto a la altura el dominio se extiende sobre el espacio útil aprovechable, observando la limitación del art. 235° inciso e) del CCyC.

(***) Del Código Civil y Comercial:

Artículo 1897. Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

Artículo 1900. Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Fuentes consultadas:

Moisset de Espanés, Luis (2003). Publicidad Registral, tercera edición. Zavalía Editor.

República Argentina (2007). Ley Nacional N° 26209, Ley Nacional de Catastro, http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/120000-124999/124298/norma.htm 

República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. 

República Argentina (2015). Ley Nacional N° 17801, régimen de los Registros de la Propiedad Inmueble,  http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/53050/texact.htm