miércoles, 30 de octubre de 2019

V Conferencia y Asamblea de la Red Interamericana de Catastro y Registro de la Propiedad

Se realizó en la ciudad de Buenos Aires, Argentina, del 8 al 10 de octubre de 2019.  La organización estuvo a cargo del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda a través del Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (OFEVI), junto con el Consejo Federal del Catastro de Argentina (CFC), con el apoyo de la Organización de los Estados Americanos (OEA) y el Banco Mundial (BM). Estuvieron presentes representantes y autoridades de 25 países de la región.

La apertura del evento fue encabezada por el Ministro del Interior, Obras Públicas y Vivienda, Rogelio Frigerio; el Secretario de Provincias y Municipios, Alejandro Caldarelli; y el Secretario de Planificación Territorial y Coordinación de Obra Pública, Fernando Álvarez de Celis, entre otras autoridades. En su discurso, Frigerio señalo que “En Argentina había una tremenda heterogeneidad respecto de cómo se lleva adelante el tema de la valuación fiscal de las propiedades que son valores cuestionables que necesitamos corregir y este fue el punto de partida de la discusión en el seno de un acuerdo federal mucho más amplio, mucho más global, en donde logramos introducir este tema y quedo como un compromiso de todas las provincias avanzar con la coordinación del Gobierno Nacional”.

Los temas principales abordados en el evento giraron en torno a las metodologías de valuación de inmuebles, el empleo de nuevas tecnologías y herramientas de inteligencia artificial aplicadas a los sistemas de información territorial, los mecanismos de actualización de valuaciones, los Observatorios de Mercado Inmobiliario, el valor productivo del suelo e intercambio de experiencias de los usos de estas herramientas.

El Ministro del Interior, Obras Públicas y Vivienda, Rogelio Frigerio, durante la apertura del evento. Fuente: https://www.facebook.com/pg/confcat2019/photos/?tab=album&album_id=137486690988543 
El interés por estos temas está relacionado con la creación del OFEVI, cuyo objetivo es armonizar las valuaciones catastrales intra e inter jurisdiccionalmente, de manera que se aproximen a los valores del mercado inmobiliario, para lo cual la institución articula los planes y acciones con las Provincias en la materia, y sistematiza la información valuatoria de todo el país. El Secretario de Provincias y Municipios y presidente del organismo, señaló en su presentación que se ha elevado a política de estado la gestión de la información del territorio, y que la OFEVI cuenta con un plan estratégico que trasciende una gestión de gobierno.

Las presentaciones realizadas durante el evento fueron las siguientes:
  • OFEVI, Decreto 938, reflexiones; Aspectos políticos y económicos del OFEVI y su impacto en el federalismo fiscal argentino; Aspectos institucionales y objetivos estratégicos del OFEVI por Alejandro Caldarelli, Alejandro Giordano, Juan Sanguinetti y Fernando Álvarez de Celis.
Sesión 1: Experiencias de valuación, reformas e impacto fiscal y social:
  • Valuación a nivel nacional, el caso de Chile por María Alicia Muñoz Musre, Servicio de Impuestos Internos.
  • Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) de Perú por César Figueredo Muñoz.
  • Incidencias de la titulación en la República Dominicana por Jhonattan Toribio Frías, Jurisdicción Inmobiliaria del Poder Judicial.
Sesión 2: Innovación social en valuación y valuación masiva:
  • Observando las ciudades – Uso del aprendizaje automático para detectar claves urbanas por Gabriel Arrisueño, Banco Mundial.
  • Procesos integrados de inteligencia artificial y tecnología GIS para aplicaciones valuatorias por Bárbara Constantinidis, Aeroterra S.A.
  • Mapa de valores de suelo en América Latina por Mario Piumetto, Centro de Estudios Territoriales, Universidad de Córdoba.
  • La Academia en la valuación masiva, el caso de Fortaleza y más por Everton da Silva, Universidad Federal de Santa Catarina, Brasil.
  • Proceso de digitalización del Catastro, avances alcanzados y método valuatorio en Cochabamba por Luis Meneses, Gobierno de la ciudad de Cochabamba, Bolivia.
Sesión 3: Tecnología e interoperabilidad para la valuación:
  • SIG, Administración de Tierras y Valoración por Brent Jones, ESRI, EEUU.
  • Blockchain de Inmuebles en Uruguay por Sylvia Amado, Dirección Nacional de Catastro de Uruguay.
  • Tecnología al servicio de la política y los procesos de valuación de la propiedad por William Pérez, Trimble, EEUU.
Sesión 4: El registro de la propiedad y la valuación, interrelación y otros aspectos:
  • El principio de especialidad y su vinculación con el Catastro por Miguel Luverá, Consejo Federal de Registros de la Propiedad inmueble.
  • Sistema de información de Catastro y Registro en El Salvador por Tanya Cortez, Centro Nacional de Registros de El Salvador.
  • Registro de la Propiedad Inmueble Capital Federal – Procesos de modernización por María Cecilia Herrero de Pratesi, Dirección General del Registro de la Propiedad inmueble, Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
  • Registro de la Propiedad tras la Ley 13/2015 por Santiago Molina Illescas, Colegio de Registradores de España.
Sesión 5: Arreglos administrativos territoriales para la valuación: de lo local a lo nacional
  • El Catastro y los instrumentos de captura de valor, herramientas para el desarrollo urbano por Sandra Murcia, Banco Mundial.
  • Propiedad, Catastro y Valor en Salta por Soraya Dipp, Dirección General de Inmuebles de Salta.
  • Valuación y aprovechamiento a nivel local, el caso de Bogotá – Colombia por Olga Lucía López Morales, Alcaldía de Bogotá.  
Actividades complementarias:
  • Nuevas tecnologías, valuaciones masivas, método de actualización. Hacia dónde vamos por Arturo Izaguirre, Servicio de Catastro e Información Territorial de Santa Fe.
  • Modernización, informatización y vinculación de los Registros inmobiliarios y los Catastros como pilar fundamental de la seguridad jurídica por Sebastián Sabene, Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina.

Además se desarrolló un Taller entre OFEVI y el CFC en el que se consideraron experiencias vinculadas a la valuación de inmuebles e innovaciones en CABA, Buenos Aires y Córdoba; y Observatorio del Mercado Inmobiliario y Modelo de gestión por colaboración con Municipios en Neuquén.

Por último, en la Asamblea Anual se discutieron los avances de la Red en la región, se definió el plan de trabajo para 2020, y los representantes de los países miembro eligieron como nuevo presidente al Dr. César Figueredo Muñoz, Director de COFOPRI de Perú, para el período 2020-2021.

Más información acerca del evento puede encontrarse en:
http://www.5catastroregistro2019.gob.ar


Fuentes consultadas:

República Argentina, Sitio Oficial del Gobierno (2019). Encuentro interamericano sobre Catastro y Registro de la Propiedad, https://www.argentina.gob.ar/noticias/encuentro-interamericano-sobre-catastro-y-registro-de-la-propiedad

lunes, 30 de septiembre de 2019

Conceptos catastrales básicos en la legislación argentina – Segunda parte

En la entrada precedente, nos habíamos referido y conceptualizado a los Objetos Territoriales (OT) y Objetos Territoriales Legales (OTLs). Estos últimos, se dividen a su vez en parcelarios y no parcelarios.

Los OTLs parcelarios definen a los objetos de los derechos reales que recaen sobre cosa total o parcialmente propia, que conforme al art. 1888 del CCyC son: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Además dentro de esta sub-categoría pueden ser incluidos los objetos de derecho que surgen de una Ley, como pueden ser una Reserva Natural o un Área Protegida.

Los OTLs no parcelarios definen a los objetos de los derechos reales que recaen sobre cosa ajena, como el usufructo, el uso y las servidumbres en general, así como a los límites o restricciones al dominio, fundamentalmente aquellas reguladas por el derecho administrativo en consideraciones de interés público.

Es importante tener en cuenta que los OTLs no parcelarios constituyen, en todos los casos, afectaciones y/o gravámenes que recaen principalmente sobre el objeto del derecho real de dominio o condominio. Por ello es requisito indispensable para registrar un OTL no parcelario, que esté registrada previamente la parcela a la que aplica o, en otras palabras, que tenga definido el estado parcelario en los términos del art. 5° de la Ley 26.209 (LNC).

Debe tenerse presente que para algunos derechos reales, principalmente aquellos que afectan a la parcela en su conjunto o en parte, como por ejemplo la propiedad horizontal o derecho de superficie, la sub unidad catastral es denominada unidad funcional o subparcela y su nomenclatura catastral se determina en relación a la parcela que afecta.



Por otro lado, el art. 8° de la LNC señala que posteriormente a la determinación y constitución del estado parcelario, deberá efectuarse una verificación de su subsistencia. Esta comprobación se realiza cuando caduca la vigencia del estado parcelario, de conformidad a lo que determinen las leyes catastrales provinciales o sus reglamentaciones, y en oportunidad de realizar actos por los que se constituyan, transmitan, declaren o modifiquen derechos reales.

Es oportuno remarcar en torno a la verificación que:
  • se realiza mediante acto de mensura;
  • tiene por objeto constatar los límites y los elementos que conforman el estado parcelario, y determinar el estado de ocupación del inmueble;
  • el plano de mensura antecedente que crea la parcela no pierde su vigencia, sino que su estado parcelario debe comprobarse; y
  • en caso de detectar algún error en la determinación del mismo, el estado parcelario debe determinarse nuevamente mediante el registro de un nuevo plano de mensura, que será antecedente para las sucesivas verificaciones.

De forma complementaria, el estado de ocupación permite conocer:
  • cómo se encuentran emplazados los muros, paredes, cercos o alambrados perimetrales del inmueble en relación a los límites que se están comprobando; y
  • establecer si existen invasiones del lindero o al lindero y a la calle pública, por lo que su verdadera trascendencia en el tráfico jurídico inmobiliario radica en poner en conocimiento de los adquirentes, si el estado de ocupación coincide o no con el derecho a poseer.  

Puede suceder además que al momento de la verificación, la parcela se encuentre afectada por algún servicio público o alcanzada por una restricción urbanística, de las cuales debe quedar constancia en la documentación a registrar en el catastro, siendo una forma de protección de la buena fe de los adquirentes.

Estos conceptos son plenamente concordantes con las conclusiones del evento II Jornada Nacional sobre regulación de la riqueza inmobiliaria, realizado en Santa Fe en agosto de 2018, que en su punto sexto estipula que: Considerando que el estado parcelario tiene permanencia en el tiempo y el estado de ocupación del inmueble es dinámico, la verificación de su subsistencia permite comprobar eventuales cambios en el inmueble, producidos por la acción cultural del hombre. Permite representar objetos territoriales legales no determinados, ni catastrados ni registrados que afectan a los inmuebles. Los plazos y modalidades de su realización son de estricta competencia local, debiendo fijarse en un marco de razonabilidad y diálogo entre todos los sectores comprometidos. (Colegio de Escribanos de Santa Fe – 1°Circunscripción, et al., 2018).

Como ya señalamos, de conformidad a la Ley Nacional 17.801, el elemento central del ordenamiento registral y base del sistema es el inmueble (parcela), lo cual nos introduce al principio de especialidad que se vincula con la determinación precisa de todos los elementos de una relación jurídica: sujeto, objeto y causa. Para nuestro caso, nos enfocamos en la especialidad del objeto, que requiere una adecuada coordinación entre la función registral y catastral, como registro del objeto de los derechos reales.

Dicha coordinación es efectiva para los asientos de las matrículas, cuanto el registrador los redacta tomando como base el contenido del plano de mensura correspondiente, volcando la nomenclatura catastral, la ubicación y descripción del inmueble, y sus medidas, superficie y linderos (Ley 17.801, artículo 12).

En cuanto al tráfico inmobiliario la coordinación es operativa cuando el catastro acredita el estado parcelario por medio del certificado catastral. La expedición de dicho instrumento público (*) está sujeta a que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia (LNC, artículo 11). Es decir que la condición necesaria y suficiente para que proceda la expedición del certificado, es que la parcela tenga existencia en un plano de mensura registrado en el catastro, o sea que su estado parcelario esté constituido y, si éste ha caducado, que esté verificado. Actualmente solo en algunas provincias se ha instrumentado la verificación de subsistencia del estado parcelario.

Respecto al alcance del certificado catastral, el artículo 12 de la LNC es claro al establecerlo para los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, sin hacer distinción entre alguno de ellos, siendo como consecuencia aplicable a los derechos reales enumerados en el artículo 1887 del Código Civil y Comercial.

Los datos que deben constar en el certificado son los que indica el artículo 5 de la LNC: la ubicación georreferenciada del inmueble, sus límites de conformidad a la causa jurídica que los origina, las medidas lineales, angulares y de superficie, linderos y valuación fiscal o catastral. Dada la lógica necesidad de aportar toda la precisión en la definición del objeto de derecho, el certificado incluye asimismo el identificador del inmueble, esto es su nomenclatura catastral y, adicionalmente puede contener, la superficie construida de las mejoras (en caso que aplique) y la correspondiente matrícula o inscripción registral.

Otro aspecto relevante del certificado catastral es el relacionado con las obligaciones que impone a los escribanos o funcionarios intervinientes en los actos indicados ut supra. Al respecto el artículo 12 de la LNC expresa que no solo deben tener a la vista la certificación catastral habilitante, sino que además es imperativo relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente, lo que equivale a transcribir todos los datos y descripción del inmueble que aporta el catastro, cuyo sentido no es otro que las partes conozcan exactamente y con detalle qué se compra y que se vende, sentido y lógica de la vigencia de la Ley 26.209 (Academia Nacional de Agrimensura, 2019).


Referencias:

(*) Del Código Civil y Comercial:
Artículo 289. Enunciación. Son instrumentos públicos: Inciso b) los instrumentos que extienden los escribanos o los funcionarios públicos con los requisitos que establecen las leyes.


Fuentes consultadas:

Academia Nacional de la Agrimensura (2019). Alcances del Certificado Catastral en el Tráfico Inmobiliario.

Colegio de Escribanos de Santa Fe – 1°Circunscripción, Colegio de Profesionales de la Agrimensura de la Provincia de Santa Fe, Distrito Norte y Gobierno de la Provincia de Santa Fe (2018). Declaración y Documento Final. II Jornada Nacional sobre regulación de la riqueza inmobiliaria. Registros y Catastro su vinculación con la actividad notarial y agrimensural. Santa Fe, agosto de 2018, http://www.cfna.org.ar/documentacion/jornadas-2018/II_jornada_nacional_sobre_regulacion_de_la_riqueza_inmobiliaria_-_conclusiones.pdf

República Argentina (2007). Ley Nacional N° 26209, Ley Nacional de Catastro, http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/120000-124999/124298/norma.htm 

República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. 

República Argentina (2015). Ley Nacional N° 17801, régimen de los Registros de la Propiedad Inmueble,  http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/53050/texact.htm

jueves, 29 de agosto de 2019

Conceptos catastrales básicos en la legislación argentina – Primera parte

El artículo 1° de la Ley Nacional de Catastro 26.209 (en adelante LNC) define a los catastros como los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción.

Una primera diferenciación cabe apuntar respecto a los Objetos Territoriales a secas, sobre los cuales los catastros actúan como organismos custodios o productores de determinados conjuntos de datos que conforman información complementaria a la catastral propiamente dicha.

Respecto a los Objetos Territoriales Legales, los catastros actúan como registros públicos de naturaleza administrativa, que tienen como finalidad dar publicidad formal a la aplicación territorial de derechos. El carácter de registro administrativo circunscribe sus funciones a la divulgación, cognoscibilidad y transparencia en el tráfico jurídico inmobiliario.

Cabe agregar asimismo la característica no convalidante de los registros catastrales, sobre lo cual el artículo 7° de la LNC expresa que la registración de documentos -particularmente los planos de mensura-, no subsana ni convalida sus defectos. Es decir que si bien se presumen correctos los documentos registrados, admiten prueba en contrario.

La LNC tampoco aclara en ninguno de sus artículos, cual es el significado de los términos Objeto territorial (en adelante OT), y Objeto territorial legal (en adelante OTL). Solo podemos decir al respecto que ambos tienen su origen en la publicación de la Federación Internacional de Agrimensores Catastro 2014 (ver págs.. 15 y 16), por lo que ha sido necesario adecuarlos a la legislación argentina. 

Ambos conceptos tienen en común que son partes o porciones del espacio terrestre georreferenciadas (*), pero con la diferencia que los primeros están asociados a objetos de la naturaleza o realizados por la acción del hombre, como por ejemplo: cuerpos y cursos de agua, mejoras o construcciones, y calles (nombres, alturas, existencia de servicios públicos, etc.), entre otros.

Los segundos en cambio, refieren a objetos que resultan de la aplicación de derechos de expresión territorial. Esos derechos deben entenderse en sentido amplio, y pueden provenir tanto del derecho civil (o privado), como del derecho administrativo (o público), e incluso de una ley. En cualquier caso, la legalidad de un OTL se encuentra invariablemente asociada al hecho que tiene su origen en una causa jurídica.

Dentro de los OTLs la parcela es su expresión más distintiva, y se caracteriza por representar el objeto sobre el cual recae o es susceptible de recaer un derecho real de dominio o condominio. El artículo 4° de la LNC la define como “la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral.”

De esta definición se desprende lo siguiente:
  1. que la parcela es una representación bidimensional del inmueble que es tridimensional (**); 
  2.  que el concepto de extensión territorial continua se relaciona con que las parcelas no admiten la interrupción física del dominio o del condominio (ver el siguiente gráfico); 
  3. que los límites de la parcela surgen como resultado de aplicar en el terreno títulos jurídicos o de determinar una posesión ejercida, que es un hecho que tiene consecuencias jurídicas (***); 
  4.  que la parcela requiere contar para su individualización de elementos esenciales tales como su ubicación georreferenciada, los límites en relación a las causas jurídicas que le los originan, y las medidas lineales, angulares y de superficie; y 
  5. que la parcela es creada a partir del registro del plano de mensura (documento cartográfico) en el organismo catastral.


A los elementos esenciales de la parcela mencionados en 4, deben agregarse como elementos complementarios la valuación fiscal o catastral y sus linderos (artículo 5°). La totalidad de dichos elementos establecen el estado parcelario de un inmueble, el cual queda constituido entonces cuando sus elementos esenciales y complementarios se encuentran definidos y documentados en un plano de mensura.

Dicho plano posibilita armonizar la descripción del inmueble consignada en su título jurídico con su ubicación espacial en el territorio. En aquellos casos en que se practica un loteo o fraccionamiento o, en general, cuando se realizan modificaciones en la configuración geométrica de las parcelas, el plano alcanza plena eficacia jurídica cuando por cada nueva parcela, se realiza la correspondiente actuación notarial que constituya, modifique y transmita derechos reales a través de escrituras públicas.

Lo mencionado tiene correlación con la Ley Nacional 17.801 de Registros de la Propiedad Inmueble, que toma como base para la matriculación el inmueble (parcela) y se plasma a través del folio real. Es decir que por cada inmueble debe abrirse un folio, en el que se inscriben las transferencias de dominio, los embargos, las hipotecas, las afectaciones (restricciones, servidumbres, derecho de superficie, etc.), las inhibiciones, etc..  

Y esto exige que cuando surgen nuevas parcelas o inmuebles, estos cambios se vean reflejados en los Registros, tal como lo prevé el artículo 13° que indica que “si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.” Igual tratamiento que para los fraccionamientos corresponde a otras mutaciones tales como anexiones o unificaciones, para lo cual y en ambos casos “se vincularán las matrículas con los planos de mensura correspondientes.”


Referencias:

(*) La georreferenciación se considera el proceso por el cual se determinan las coordenadas de los OT y OTLs. Dichas posiciones o coordenadas están referidas a un marco de referencia geodésico global, que materializa de manera simplificada a un Sistema de Referencia Terrestre Convencional.

(**) El dominio se extiende en altura y profundidad. Se proyecta al espacio aéreo y al subsuelo en líneas perpendiculares. Respecto a la altura el dominio se extiende sobre el espacio útil aprovechable, observando la limitación del art. 235° inciso e) del CCyC.

(***) Del Código Civil y Comercial:
Artículo 1897. Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Artículo 1900. Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Fuentes consultadas:

Moisset de Espanés, Luis (2003). Publicidad Registral, tercera edición. Zavalía Editor.

República Argentina (2007). Ley Nacional N° 26209, Ley Nacional de Catastro, http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/120000-124999/124298/norma.htm 

República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. 

República Argentina (2015). Ley Nacional N° 17801, régimen de los Registros de la Propiedad Inmueble,  http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/53050/texact.htm