lunes, 30 de septiembre de 2019

Conceptos catastrales básicos en la legislación argentina – Segunda parte

En la entrada precedente, nos habíamos referido y conceptualizado a los Objetos Territoriales (OT) y Objetos Territoriales Legales (OTLs). Estos últimos, se dividen a su vez en parcelarios y no parcelarios.

Los OTLs parcelarios definen a los objetos de los derechos reales que recaen sobre cosa total o parcialmente propia, que conforme al art. 1888 del CCyC son: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Además dentro de esta sub-categoría pueden ser incluidos los objetos de derecho que surgen de una Ley, como pueden ser una Reserva Natural o un Área Protegida.

Los OTLs no parcelarios definen a los objetos de los derechos reales que recaen sobre cosa ajena, como el usufructo, el uso y las servidumbres en general, así como a los límites o restricciones al dominio, fundamentalmente aquellas reguladas por el derecho administrativo en consideraciones de interés público.

Es importante tener en cuenta que los OTLs no parcelarios constituyen, en todos los casos, afectaciones y/o gravámenes que recaen principalmente sobre el objeto del derecho real de dominio o condominio. Por ello es requisito indispensable para registrar un OTL no parcelario, que esté registrada previamente la parcela a la que aplica o, en otras palabras, que tenga definido el estado parcelario en los términos del art. 5° de la Ley 26.209 (LNC).

Debe tenerse presente que para algunos derechos reales, principalmente aquellos que afectan a la parcela en su conjunto o en parte, como por ejemplo la propiedad horizontal o derecho de superficie, la sub unidad catastral es denominada unidad funcional o subparcela y su nomenclatura catastral se determina en relación a la parcela que afecta.



Por otro lado, el art. 8° de la LNC señala que posteriormente a la determinación y constitución del estado parcelario, deberá efectuarse una verificación de su subsistencia. Esta comprobación se realiza cuando caduca la vigencia del estado parcelario, de conformidad a lo que determinen las leyes catastrales provinciales o sus reglamentaciones, y en oportunidad de realizar actos por los que se constituyan, transmitan, declaren o modifiquen derechos reales.

Es oportuno remarcar en torno a la verificación que:
  • se realiza mediante acto de mensura;
  • tiene por objeto constatar los límites y los elementos que conforman el estado parcelario, y determinar el estado de ocupación del inmueble;
  • el plano de mensura antecedente que crea la parcela no pierde su vigencia, sino que su estado parcelario debe comprobarse; y
  • en caso de detectar algún error en la determinación del mismo, el estado parcelario debe determinarse nuevamente mediante el registro de un nuevo plano de mensura, que será antecedente para las sucesivas verificaciones.

De forma complementaria, el estado de ocupación permite conocer:
  • cómo se encuentran emplazados los muros, paredes, cercos o alambrados perimetrales del inmueble en relación a los límites que se están comprobando; y
  • establecer si existen invasiones del lindero o al lindero y a la calle pública, por lo que su verdadera trascendencia en el tráfico jurídico inmobiliario radica en poner en conocimiento de los adquirentes, si el estado de ocupación coincide o no con el derecho a poseer.  

Puede suceder además que al momento de la verificación, la parcela se encuentre afectada por algún servicio público o alcanzada por una restricción urbanística, de las cuales debe quedar constancia en la documentación a registrar en el catastro, siendo una forma de protección de la buena fe de los adquirentes.

Estos conceptos son plenamente concordantes con las conclusiones del evento II Jornada Nacional sobre regulación de la riqueza inmobiliaria, realizado en Santa Fe en agosto de 2018, que en su punto sexto estipula que: Considerando que el estado parcelario tiene permanencia en el tiempo y el estado de ocupación del inmueble es dinámico, la verificación de su subsistencia permite comprobar eventuales cambios en el inmueble, producidos por la acción cultural del hombre. Permite representar objetos territoriales legales no determinados, ni catastrados ni registrados que afectan a los inmuebles. Los plazos y modalidades de su realización son de estricta competencia local, debiendo fijarse en un marco de razonabilidad y diálogo entre todos los sectores comprometidos. (Colegio de Escribanos de Santa Fe – 1°Circunscripción, et al., 2018).

Como ya señalamos, de conformidad a la Ley Nacional 17.801, el elemento central del ordenamiento registral y base del sistema es el inmueble (parcela), lo cual nos introduce al principio de especialidad que se vincula con la determinación precisa de todos los elementos de una relación jurídica: sujeto, objeto y causa. Para nuestro caso, nos enfocamos en la especialidad del objeto, que requiere una adecuada coordinación entre la función registral y catastral, como registro del objeto de los derechos reales.

Dicha coordinación es efectiva para los asientos de las matrículas, cuanto el registrador los redacta tomando como base el contenido del plano de mensura correspondiente, volcando la nomenclatura catastral, la ubicación y descripción del inmueble, y sus medidas, superficie y linderos (Ley 17.801, artículo 12).

En cuanto al tráfico inmobiliario la coordinación es operativa cuando el catastro acredita el estado parcelario por medio del certificado catastral. La expedición de dicho instrumento público (*) está sujeta a que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia (LNC, artículo 11). Es decir que la condición necesaria y suficiente para que proceda la expedición del certificado, es que la parcela tenga existencia en un plano de mensura registrado en el catastro, o sea que su estado parcelario esté constituido y, si éste ha caducado, que esté verificado. Actualmente solo en algunas provincias se ha instrumentado la verificación de subsistencia del estado parcelario.

Respecto al alcance del certificado catastral, el artículo 12 de la LNC es claro al establecerlo para los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, sin hacer distinción entre alguno de ellos, siendo como consecuencia aplicable a los derechos reales enumerados en el artículo 1887 del Código Civil y Comercial.

Los datos que deben constar en el certificado son los que indica el artículo 5 de la LNC: la ubicación georreferenciada del inmueble, sus límites de conformidad a la causa jurídica que los origina, las medidas lineales, angulares y de superficie, linderos y valuación fiscal o catastral. Dada la lógica necesidad de aportar toda la precisión en la definición del objeto de derecho, el certificado incluye asimismo el identificador del inmueble, esto es su nomenclatura catastral y, adicionalmente puede contener, la superficie construida de las mejoras (en caso que aplique) y la correspondiente matrícula o inscripción registral.

Otro aspecto relevante del certificado catastral es el relacionado con las obligaciones que impone a los escribanos o funcionarios intervinientes en los actos indicados ut supra. Al respecto el artículo 12 de la LNC expresa que no solo deben tener a la vista la certificación catastral habilitante, sino que además es imperativo relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente, lo que equivale a transcribir todos los datos y descripción del inmueble que aporta el catastro, cuyo sentido no es otro que las partes conozcan exactamente y con detalle qué se compra y que se vende, sentido y lógica de la vigencia de la Ley 26.209 (Academia Nacional de Agrimensura, 2019).


Referencias:

(*) Del Código Civil y Comercial:
Artículo 289. Enunciación. Son instrumentos públicos: Inciso b) los instrumentos que extienden los escribanos o los funcionarios públicos con los requisitos que establecen las leyes.


Fuentes consultadas:

Academia Nacional de la Agrimensura (2019). Alcances del Certificado Catastral en el Tráfico Inmobiliario.

Colegio de Escribanos de Santa Fe – 1°Circunscripción, Colegio de Profesionales de la Agrimensura de la Provincia de Santa Fe, Distrito Norte y Gobierno de la Provincia de Santa Fe (2018). Declaración y Documento Final. II Jornada Nacional sobre regulación de la riqueza inmobiliaria. Registros y Catastro su vinculación con la actividad notarial y agrimensural. Santa Fe, agosto de 2018, http://www.cfna.org.ar/documentacion/jornadas-2018/II_jornada_nacional_sobre_regulacion_de_la_riqueza_inmobiliaria_-_conclusiones.pdf

República Argentina (2007). Ley Nacional N° 26209, Ley Nacional de Catastro, http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/120000-124999/124298/norma.htm 

República Argentina (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. 

República Argentina (2015). Ley Nacional N° 17801, régimen de los Registros de la Propiedad Inmueble,  http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/53050/texact.htm